Hipoteca a tipo fijo o variable: todas las claves antes de firmar con el banco

A la crisis energética, la subida de los precios, la inflación y demás consecuencias económicas de la guerra de Ucrania se suma una nueva amenaza para el bolsillo de los ciudadanos: la subida de los tipos de interés y su impacto directo sobre las hipotecas. El mercado hipotecario está revuelto y no es para menos. El Euríbor, que llevaba años en negativo o cercano al cero, está en una escalada brutal, camino de acabar el año cerca del 3%.

El euríbor a doce meses, el indicador más usado en España para calcular las hipotecas, se disparó en septiembre hasta el 2,233%, su nivel más alto desde enero de 2009, lo que ha provocado que las cuotas de estos créditos se incrementen, de nuevo, en cerca de 2.400 euros al año en el caso de una hipoteca media.

Desde diciembre de 2021, cuando el Euríbor tocó su segundo mínimo histórico (-0,502%), el índice no ha dejado de crecer de forma exponencial como consecuencia de las sucesivas subidas de los tipos de interés que han acometido los bancos centrales, sobre todo, el Banco Central Europeo (BCE), para luchar contra la inflación.

Según datos de la Asociación Hipotecaria de España, hay aproximadamente unos 5,5 millones de hipotecas vivas. El 75% de ellas, es decir, más de cuatro millones, son a tipo variable aunque el tipo fijo ha crecido exponencialmente en los últimos años. En 2015, 9 de cada 10 hipotecas que se formalizaban eran a tipo variable. Sin embargo, ahora, en 2022, 7 de cada 10 de las nuevas hipotecas son a tipo fijo, pero el peso del variable en las últimas décadas ha sido tal que todavía suponen 3 de cada 4.

Ante esta situación, llena de incertidumbre, y con la sombra de la última crisis económica acechando, las dudas son inevitables: ¿es momento de comprar una vivienda?, ¿espero a ver cómo evoluciona el Euríbor?, ¿es mejor una hipoteca a tipo fijo o variable?, ¿qué es el Euríbor?.... En este artículo intentamos resolver algunas de las principales cuestiones que pasan por la cabeza de aquellos que están a punto de firman una hipoteca con un banco.

Qué es el Euríbor

El Euríbor es, posiblemente, uno de los índices económicos que escuchamos con más frecuencia, pero también uno de los que más interrogantes nos genera. El Euríbor es el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria (Euro InterBank Offered Rate, en inglés) y, en términos generales, se refiere al precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí. Del mismo modo en el que las personas y empresas acuden al banco para solicitar un préstamo, los propios bancos también se prestan fondos entre ellos cuando los necesitan y por los que pagan un interés correspondiente. A esto se le denomina el mercado interbancario, según explican desde el Banco Santander.

El Euríbor, que empezó a utilizarse en 1999, se calcula diariamente a través de una metodología que busca utilizar la mayor cantidad de información de operaciones reales hechas por los bancos en distintos plazos de vencimiento (una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año). Para hacerlo, las principales entidades bancarias de la eurozona reportan el tipo de interés interbancario que aplicaron la jornada anterior y el Instituto Europeo de Mercados Monetarios se encarga de hacer el cálculo de la siguiente manera: elimina el 15% de los datos más altos y el 15% de los más bajos, y sobre el 70% de los datos restantes calcula la media, cuyo valor resultante es el Euríbor.

Por qué sube el Euríbor

La reciente subida del euríbor se explica por los aumentos de tipos anunciados por el Banco Central Europeo para contener la inflación que sigue desbocada en los países del euro. Y como el BCE va a seguir encareciendo el precio del dinero, los expertos auguran que el Euríbor continuará subiendo durante los próximos meses y su impacto en las hipotecas será mayor cada mes que pase. De hecho, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) prevé que los tipos de interés suban hasta el 4% en Europa durante el año que viene, lo que supondría encarecer las hipotecas casi 4.000 euros al año

Cómo ha afectado la última subida del Euríbor a mi hipoteca

En el caso de una hipoteca variable media de 150.000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%, el incremento al que han tenido que hacer frente (en el caso de que tuvieran que les tocara revisar su hipoteca en el mes de septiembre) ha sido de unos 197 euros al mes o cerca de 2.370 euros al año.

Si la hipoteca es de 300.000 euros con las mismas condiciones anteriores, el alza de las cuotas se eleva a unos 394 euros al mes o más de 4.700 euros anuales.

Tipos de hipotecas: fijas, variables o mixtas

Al solicitar una hipoteca, es posible elegir entre tres tipos de interés: fijo (un porcentaje que no cambia), variable (que depende del índice de referencia) y mixto (una combinación entre fijo y variable).

Mientras que con el tipo fijo el valor a pagar será siempre el mismo durante la vigencia de la hipoteca, con el variable el valor se revisará periódicamente (generalmente cada seis o doce meses) para adaptarlo al estado actual de la economía, teniendo como índice de referencia el Euríbor. Así, el valor de los intereses bajará si el índice del Euríbor cae o subirá si este también aumenta.

En el caso del tipo mixto, se suele pactar un periodo inicial en el que la mensualidad es fija y luego se introduce un porcentaje variable, teniendo en cuenta también un índice de referencia como el Euríbor, aclaran desde el Banco Santander.

¿Qué tipo de hipoteca elegir en plena escalada del euríbor?

Esta debe ser una decisión muy meditada. Es importante no dejarse llevar por los nervios de ver los movimientos del BCE y no perder de vista que esta es una operación a largo plazo, ya que los tipos pueden subir y bajar varias veces a lo largo de 30 ó 40 años.

La principal ventaja de las hipotecas fijas es su estabilidad. Como su interés no depende de índices cambiantes como el euríbor, el cliente paga siempre las mismas cuotas. Este tipo de préstamos puede acabar saliendo más barato que uno variable si el euríbor se mantiene alto a medio o a largo plazo.

Sin embargo, la subida del euríbor ha provocado que en las últimas semanas la oferta hipotecaria se haya dado la vuelta. Hoy, los bancos ofrecen mejores precios en los créditos a tipo variable para rentabilizar el euríbor y están encareciendo de manera desenfrenada el interés de las hipotecas a tipo fijo, tras haberse convertido éstas últimas en las reinas del mercado en los últimos cinco años. Las entidades principales que operan en España han pasado en cuestión de medio año de comercializar un interés medio en la hipoteca fija del 2,18% al actual 3,49%, un 60% más caro.

El cambio de estrategia ha sido tan brusco que en el caso de los préstamos inmobiliarios a fijo hace tan solo unos meses se encontraban intereses al 1,35% o al 1,50% TAE, cuando los datos del Euríbor estaba en mínimos históricos, mientras que ahora ya hay entidades que acercan el tipo al 5%.

Los precios actuales hacen pensar que las cuotas a tipo fijo van a ser más caras en el futuro más próximo. También pueden salir más caras a la larga si el Euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

Por otro lado, las ventajas de las hipotecas variables es que a corto plazo, tienen un interés más bajo que las fijas a corto plazo. Es decir, que sus primeras cuotas son más baratas. A la larga, saldrán más a cuenta que las fijas si el Euríbor se mantiene bajo a medio o a largo plazo.

La incertidumbre y la variación son las grandes desventajas de este tipo de hipotecas, ya que si los diferentes índices económicos tienden al alza, el valor de las cuotas mensuales puede subir y costar más costar más que las de una hipoteca fija. Por ejemplo, los préstamos que se revisen en octubre se van a encarecer una media de 180 euros mensuales. De hecho, si el Euríbor se mantiene alto a medio o a largo plazo, una hipoteca variable saldrá más cara que una fija.

Calcular cuánto pagaremos al final de la hipoteca con un tipo variable no es fácil, ya que al tratarse de plazos tan largos es imposible anticipar el comportamiento del euríbor dentro de 10 años, por ejemplo.

Expertos económicos apuntan que, hoy, con un Euríbor al alza, firmar una hipoteca variable no parece la mejor opción. Se cree que este índice acabará el año al 3% o por encima y que seguirá al alza en 2023, por lo que los hipotecados a tipo variable asumirán una buena subida de sus cuotas el año que viene. Pero, si uno se plantea optar por una hipoteca de tipo fijo, hay que tener en cuenta que los bancos no tardarán en carecer sus precios y llegará un momento que no saldrán a cuenta, por lo que la decisión no debe demorarse mucho.

Lo único cierto es que es imposible saber qué pasará dentro de dos, tres, cinco o diez años. Nadie tiene una bola de cristal, así que la decisión no debe basarse tanto en lo que creemos que va a pasar, sino en si podemos asumir lo que puede llegar a pasar.

La banca estudia congelar un año las hipotecas

Las entidades financieras españolas estudian la congelación de las cuotas hipotecarias durante un año para amortiguar el impacto de la subida de tipos de interés pero también la subida de precios desencadenada tras la invasión rusa de Ucrania.

Esta es una de las medidas que el sector baraja presentar al Ministerio de Asuntos Económicos, que ha convocado a las entidades a buscar fórmulas de apoyo a los deudores hipotecarios con mayor dificultad.

Según ha adelantado El Periódico, se trata de una propuesta llevada por CaixaBank a estas conversaciones entre entidades, y supondría congelar las cuotas durante un año. Hasta el momento, la propuesta ha sido recibida de forma positiva por el resto de entidades pero no existe una decisión final sobre la misma, ya que también existen otras propuestas y las conversaciones continúan. En todo caso, es la medid ...

Aunque se trata de la medida con mayor aceptación, no es una propuesta definida por el momento. No se ha concretado aún desde cuándo se aplicaría la congelación y a qué interés, si se revierte parte o toda la subida de cuotas tras el alza del Euríbor, para qué deudor o a partir de qué situaciones podría solicitarse.