Qué dinero podemos recuperar de los gastos de la hipoteca

Durante muchos años, los bancos cobraron de más a sus clientes por la formalización de sus hipotecas. Así lo dijo el Tribunal Supremo en 2015 en una sentencia en la que se declaraba abusiva la práctica, muy extendida, de imponer todos los gastos de formalización de las hipotecas al prestatario porque no existe un reparto adecuado del pago de los gastos de notaría, de registro y de gestoría, que en muchos casos pagaba en su totalidad el futuro propietario de la vivienda.

La sentencia fue llevada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que precisamente se pronunció el jueves pasado dando la razón al TS pero dejando algunas dudas, pues este organismo considera que si una cláusula se declara nula por abusiva, en principio el cliente tiene derecho a recuperar todo el dinero pagado por su culpa “salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”.

Al introducir ese matiz, la sentencia puede tener dos interpretaciones. Si los jueces consideran una “disposición de Derecho nacional” la jurisprudencia del Tribunal Supremo español sobre el reparto de las costas hipotecarias, el consumidor tendrá derecho a recuperar la totalidad de los gastos de registro y el 50% de los de notaría y gestoría, como se explica desde el comparador financiero HelpMyCash.

En caso de que no se interpretara así, los clientes afectados podrán recuperar todo el dinero que pagaron por la notaría, la gestoría, el registro y la tasación, aunque no lo abonado por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Está por ver, por tanto, cómo lo interpretarán los tribunales españoles.

En el caso de que se decanten por la opción del abono de todo el registro y el 50% de la notaría y la gestoría, desde HelpMyCash han creado una calculadora gratis de devolución de gastos de hipoteca con la que sus usuarios pueden saber aproximadamente que cantidad podrían recuperar. La herramienta proporciona además un pequeño informe en el que se explica el proceso que hay que seguir para interponer la reclamación.

De qué gastos se trata

Al contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda hay dos tipos de gastos de formalización que hay que pagar: los del proceso de compraventa (por escriturar la vivienda) y los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Estos últimos son los que, según el Tribunal Supremo (avalado por la justicia europea), también debe asumir la entidad prestamista como parte interesada. En consecuencia, si en su momento el banco obligó al cliente a pagar todo el gasto, tiene derecho a recuperar, como mínimo, una parte de ese dinero.

Según el Tribunal Supremo, en hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 estos son los gastos que no debería haber asumido en su totalidad el cliente: Gastos notariales (representan entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, y se puede recuperar la mitad); gastos de gestoría (que suelen rondar los 400 euros de los que se puede pedir la devolución de la mitad); y por último los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, que podrán recuperarse en su totalidad.

El plazo máximo del que disponen los consumidores para presentar sus reclamaciones es de cinco años a contar desde la conclusión del contrato, es decir, desde que se cancele la hipoteca. Así lo establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europa en su sentencia de la semana pasada.

A diferencia de lo que les sucedió a los afectados por las cláusulas suelo, los que quieren recuperar lo que abonaron indebidamente por los gastos de escrituración no pueden adherirse a ningún mecanismo extrajudicial específico si quieren resolver rápidamente su situación, de modo que solo queda interponer una reclamación ordinaria ante el banco o denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas.