Contrato de arras: qué es y a qué te comprometes al firmarlo en la compraventa de una vivienda

Si estás pensando en comprar una vivienda y es la primera que compras, probablemente seas un mar de dudas. El proceso es un tanto tedioso, ya que son muchos los trámites que hay que hacer y documentos necesarios. Entre estos documentos está el contrato de arras. En el artículo de hoy, te explicamos qué es, para qué sirve y los tipos que existen.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que estipula las condiciones pactadas durante la negociación de la compraventa de una vivienda. En este documento también se incluyen las penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes. Aunque sea un contrato privado, tiene validez legal y el notario lo usa para realizar la escritura de compraventa.

Tipos de contratos de arras

Hay tres tipos de contratos de arras: penales, penitenciales y confirmatorias.

1. Contrato de arras penales

El contrato de arras penales establece un compromiso financiero. El comprador da una cantidad como señal de reserva y si este incumple, pierde la señal. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver la señal más una cantidad adicional acordada. Este tipo de contrato está regulado en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.

En caso de incumplimiento, la parte afectada puede demandar el cumplimiento del contrato y solicitar indemnización por daños y perjuicios.

2. Contrato de arras penitenciales

También llamado contrato de desistimiento. Este contrato permite a cualquiera de las partes retirarse del contrato sin ejecutarlo, pero con condiciones:

Si el comprador desiste: Pierde la cantidad pagada inicialmente (generalmente el 10% del valor de la compraventa).
Si el vendedor desiste: Debe reembolsar el doble de la cantidad entregada por el comprador.

Este contrato se menciona en el artículo 1.454 del Código Civil.

3. Contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias es un compromiso firme entre las partes. Se da un anticipo del precio total del inmueble como garantía de que se completará la operación. Si no se especifica el tipo de arras, se asume que son confirmatorias. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la ejecución de la venta o solicitar indemnización por daños y perjuicios. Este contrato se rige por el artículo 1.124 del Código Civil.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

Un contrato de arras debe contener los siguientes datos:

Cantidad entregada en concepto de arras.
Plazo para otorgar la escritura de compraventa: Fecha, día y hora de la firma ante notario y consecuencias por inasistencia.
Responsable de fijar la fecha de la escritura: Cómo se avisa y quién lo hace.
Notificación de la escritura pública de compraventa: Cómo y cuándo se informa al vendedor.
Gastos derivados de la escritura: Generalmente, el vendedor paga los gastos de otorgamiento de escrituras y plusvalía municipal, mientras que el comprador cubre los costos posteriores, como la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Pagos en el contrato de arras

Normalmente, en los contratos de arras se realizan dos pagos: el primer pago al firmar el contrato y el segundo pago dentro de un máximo de dos meses desde la firma, usualmente mediante un cheque bancario durante la formalización ante notario.

La cantidad a pagar suele ser el 10% del valor de la vivienda, aunque puede variar según lo acordado por las partes.

Reclamación por incumplimiento

Por último, recalcar que existen dos formas de reclamar el incumplimiento de un contrato de arras:

Vía amistosa o extrajudicial: Enviar un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si no surte efecto, se puede intentar un acto de conciliación.
Vía judicial: Presentar una demanda judicial con la ayuda de un abogado.