Comprar vivienda de obra nueva o antigua: esta es la mejor opción

El encarecimiento de la vivienda es algo indudable. Los precios de los alquileres, por ejemplo, ya son tan elevados que son muchos los jóvenes los que se han decantado por una hipoteca para, al menos, estar pagando por un propiedad que va a ser suya al fin y al cabo. Las viviendas de obra nueva siguen generando interés entre la población. De hecho, representan el 19,3% de las compraventas según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Muchos se decantan por esta opción ya que suelen cumplir con los requisitos que necesitan las familias al comprar casa: terrazas o balcones, mejor iluminación, metros bien aprovechados, zonas comunes para ocio y menor consumo energético que los pisos de segunda mano, entre otros. No obstante, ¿es la opción más acertada?

Para ayudarte a tomar esta decisión, que puede resultar complicada ya que va a decidir cuál será tu hogar, te vamos a dar en este artículo los pros y los contras de comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano, considerando factores como el precio, la ubicación, el tiempo para entrar a vivir, los materiales, las reformas necesarias, la eficiencia energética y los impuestos.

Para empezar, debemos saber bien la diferencia entre vivienda de nueva obra o vivienda de segunda mano, y es que una vivienda de obra nueva es aquella que se adquiere al promotor directamente; mientras tanto, una vivienda de segunda mano es aquella que ya ha tenido al menos un propietario.

Como hemos comentado anteriormente, las diferencias entre estos dos tipos de vivienda las vamos a analizar en torno a ciertos factores: el precio, la ubicación, el tiempo para entrar a vivir, los materiales, las reformas necesarias, la eficiencia energética y los impuestos.

El precio del metro cuadrado

Según la Sociedad de Tasación, de media, el metro cuadrado en es entre un 5% y un 10% más caro en viviendas de nueva obra. Es decir, por un mismo precio, puedes acceder a una vivienda usada con más metros cuadrados que si compras una casa de obra nueva en la misma zona.

Por ejemplo, al adquirir un inmueble de 80 metros cuadrados, pagarías una media en España de 176.000 euros, según los últimos datos del índice inmobiliario de Fotocasa. Teniendo en cuenta que la obra nueva cuesta, de media, un 7,5% más, por el mismo piso pagarías 189.200 euros.

La ubicación

Si quieres una zona muy céntrica, es más probable que encuentres más pisos de segunda mano que viviendas de obra nueva, ya que estas últimas están generalmente ubicadas en las afueras de la ciudad, mientras que las viviendas de segunda mano se encuentran en todos los barrios.

El 66% de las personas que han considerado la obra nueva en el último año, ha preferido comprar en las localidades donde ya residía, según el análisis de Fotocasa "Situación del mercado en obra nueva 2023". Sin embargo, dada la escasez de oferta, el proceso de compra se ha alargado a más de un año en 1 de cada 4 casos.

La disponibilidad y el tiempo para entrar a vivir

Excepto las obras nuevas "llave en mano", lo normal es que al comprar un piso de obra nueva se tenga que esperar hasta la finalización de la construcción. En cambio, en la vivienda de segunda mano, el acceso se realiza en el momento de la formalización del contrato de compraventa. Si tienes prisa en mudarte, la obra nueva podría no ser la mejor opción para ti.

Los acabados

En la obra nueva, se les suele consultar a los compradores a la hora de elegir los materiales y acabados de su futura vivienda (puertas, suelo, materiales y colores en los baños y la cocina…). En una vivienda de segunda mano esta opción no está, ya que compras la vivienda tal cual la dejan los anteriores propietarios.

Las reformas para entrar a vivir

En una obra nueva, el piso está a estrenar, por lo que no necesita obras de mejora. En cambio, la vivienda de segunda mano es mucho más probable que necesite reformas o renovaciones (pintar, cambiar el suelo, las puertas, reformar el baño o la cocina…). De ahí que muchos se planteen si es mejor comprar una obra nueva o realizar una reforma completa.

La eficiencia energética de la vivienda

Las viviendas de obra nueva, al ser construcciones más recientes, cuentan con una eficiencia energética mayor que las de segunda mano. Según el Código Técnico de la Edificación (CTE), los nuevos edificios deben garantizar "un uso racional de la energía" y contar con:

• Aislamiento térmico.
• Iluminación de bajo consumo.
• Garantías. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que todo nuevo inmueble debe contar con las siguientes garantías: 10 años para los fallos en la estructura. 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad. 1 año para los defectos en los acabados de obra.

Los impuestos en vivienda nueva vs segunda mano

En las viviendas de obra nueva se debe pagar el IVA (Impuesto del Valor Añadido), que está fijado en el 10% del importe escriturado, además del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

Por otro lado, en las viviendas de segunda mano no es necesario pagar el IVA, pero sí el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que variará en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.