El urbanismo reversible

Sevilla/En el urbanismo sevillano, según la doctrina del PP, no existen los dogmas. Sólo cuentan los intereses. El gobierno municipal de Sevilla, que desde hace más de un año mantiene una dura confrontación con la Junta de Andalucía en relación a la política urbanística de la ciudad, está aplicando criterios contradictorios a la hora de tramitar los proyectos privados de inversión que llegan a su mesa en busca de la necesaria viabilidad jurídica.

En unos casos, como ha ocurrido con las iniciativas empresariales vinculadas a los suelos de San Nicolás Oeste (Ikea) o la antigua comisaría de la plaza de la Gavidia (Primark), está intentando darles curso forzando la legislación y con independencia del resultado final del proceso. No sólo eso: también los ha usado como argumentos en su enfrentamiento político con la administración autonómica, de la que depende la última palabra en ciertas cuestiones urbanísticas.

En otros casos está aplicando el criterio opuesto: rechaza un proyecto con el argumento oficial de que el actual marco urbanístico de Sevilla no permite su realización. Ni siquiera intenta buscar fórmulas intermedias. Es lo que le ha sucedido al proyecto comercial que la empresa Decathlon España tenía previsto hacer junto al Estadio de la Isla de la Cartuja. Una iniciativa que suponía 18 millones de euros de inversión y 160 puestos de trabajo.

Paradójicamente, estos dos elementos -la inversión y el empleo- son a los que recurrre el equipo municipal del PP para culpar a la Junta de impedir el desarrollo económico de Sevilla al informar negativamente -en el ejercicio de sus competencias- sobre las recalificaciones que necesitan Ikea y la Gavidia para salir adelante. A Decathlon se le ha aplicado otro protocolo: a pesar de que el edil de Urbanismo, Maximiliano Vílchez, lleva desde que accedió al cargo cuestionando en público el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), a estos inversores se les ponen problemas amparándose -ahora sí- en la estricta normativa del Plan General.

¿A qué obedece este doble criterio? ¿Por qué el Ayuntamiento actúa de manera distinta en casos idénticos? ¿El debate sobre la defensa del PGOU depende de quién sea el promotor de las iniciativas? ¿No crea inseguridad jurídica este doble discurso? Para entender todas estas preguntas hay que seguir el relato de la intrahistoria del último proyecto de Decathlon en Sevilla. La empresa, una de las pocas que se encuentra en fase de expansión en Andalucía, comenzó a negociar con el Consistorio la viabilidad de su centro comercial hace ahora algo más de tres años. En aquel momento el PP estaba en la oposición. PSOE e IU, la coalición de la que dependía la mayoría política municipal, cotejó su viabilidad con las directrices del Plan General. El resultado: la iniciativa era viable si se adecuaba al marco legal vigente. Decathlon podía construir su complejo comercial -supeditado al edificio del Estadio Olímpico- siempre y cuando la idea de la empresa de abrir una gran superficie comercial respetase "los requisitos que para ellas impone el Plan General", así como los establecidos por "la administración autonómica en dicha materia". Así consta en un informe de la Gerencia de agosto de 2008. El proyecto pues era potencialmente viable si no implicaba tener que alterar el PGOU. El discurso político que siempre aplicó el anterior gobierno local.

Decathlon comenzó a trabajar a partir de este dictamen municipal. Su proyecto perseguía la construcción de un establecimiento comercial para la venta de artículos deportivos junto a un gimnasio con piscina climatizada, dos pistas de pádel cubiertas, pistas deportivas al aire libre, 932 aparcamientos y zonas ajardinadas. La edificabilidad global sumaba 15.000 metros cuadrados de techo distribuidos en tres plantas: dos para uso comercial y la última para albergar las actividades deportivas.

La segunda cuestión era el sitio. ¿Dónde situarse? La empresa optó por acudir en 2008 a una convocatoria pública organizada por la sociedad del Estadio Olímpico para explotar la parcela situada en el acceso principal al coliseo de la Isla de la Cartuja. Obtuvo el permiso -al ser un dominio público el suelo no podía venderse- por un periodo de 40 años. Lo consiguió por adjudicación directa. La convocatoria previa quedó desierta por falta de concurrencia. El estadio ofreció a la firma deportiva una concesión por cuatro décadas a cambio de una renta anual de 440.000 euros. La inversión total se cifró entonces en 18 millones.

El proyecto, sin embargo, carecía en ese momento de un escenario urbanístico completamente despejado. Todavía tenía que obtener los permisos comerciales de la Junta de Andalucía. El Gobierno autonómico no le puso demasiados problemas. Al menos, en principio. Un año después de que Decathlon firmase el contrato de concesión con el Estadio Olímpico, la consejería de Obras Públicas emitió un informe en el que analiza el proyecto de la empresa. Los técnicos autonómicos seguían, en líneas generales, los mismos criterios que los municipales: no cuestionaban la viabilidad del proyecto si se adaptaba al marco del PGOU pero recordaban que, al incluir una superficie comercial de gran tamaño, debía adecuarse en este punto a "los requisitos del Plan General vigente".

El marco legal estaba muy claro: sólo si los promotores aceptaban encauzar su proyecto a través del modelo urbanístico del Plan General la iniciativa contaría con la necesaria luz verde urbanística. Se imponía pues abrir la negociación con el Ayuntamiento. En aquel momento Zoido ya había sido investido alcalde y su interlocutor en Urbanismo era el equipo de dirige Maximiliano Vílchez. La primera reunión entre ambas partes se celebró en diciembre de 2011. La segunda fue en febrero de 2012. No hubo más. En ambas citas la respuesta que obtuvo Decathlon de Urbanismo fue poco entusiasta. El Ayuntamiento dijo a los promotores que su proyecto no era "urbanísticamente realizable". Al parecer, no se trataron las causas concretas con demasiada profundidad ni por parte del gobierno local se exploró ningún territorio de entendimiento sobre la base de lo que establecía el Plan General, que era el único marco a aplicar. Urbanismo les dijo que "no se molestasen siquiera en su tramitación porque no lo iban a aprobar".

Un trato anómalo si se tienen en cuentan dos elementos. Uno: el PP defiende en público que el PGOU debe cambiarse en función de lo que les interese a los inversores. Dos: justo en ese mismo momento, cuando Decathlon no lograba dar cobertura, siquiera hipotética, a su proyecto, el gobierno de Zoido decidía abrir su particular guerra política con la Junta de Andalucía para conseguir una recalificación a la carta para implantar usos comerciales en la antigua comisaría de la Gavidia. Una polémica operación, de naturaleza idéntica, pero tratada con un criterio municipal distinto. Sin dar demasiadas explicaciones ni negociar posibles soluciones con los inversores privados.

En ambos casos se trata de lo mismo: autorizar usos comerciales privados sobre terrenos de dominio público calificados en el PGOU como equipamientos del máximo rango posible (dos sistemas generales). En ambos supuestos deben respetarse, si las iniciativas quieren contar con seguridad jurídica, los topes máximos que fija el Plan General. Y en los dos episodios los proyectos proponen construir una gran superficie comercial: un obstáculo que, si se hubiera dado el mismo trato a ambos promotores, impedía iniciar su tramitación.

El Plan General de Sevilla permite la existencia de usos lucrativos en los suelos y edificios calificados como dotacionales siempre y cuando éstos no rebasen el 20% de la edificabilidad total y no se configure como grandes tiendas. El motivo: los usos económicamente rentables, secundarios desde el punto de vista de la configuración urbana, no deben desnaturalizar el uso principal de un suelo previsto como equipamiento colectivo.

El planteamiento de fondo de ambas iniciativas era parecido. Había pues dos caminos: o negociar con los promotores para que adaptasen sus proyectos a la norma y salvar la inversión o forzar una alteración del PGOU cuyo éxito es incierto. Lo lógico hubiera sido aplicar cualquiera de los dos caminos a ambos proyectos por igual. Sin diferencias. Sin embargo, en la Gavidia se optó por abrir una guerra política y tramitar un expediente de recalificación a sabiendas de las dudas legales que presenta y con Decathlon, en cambio, Urbanismo se puso estricto: se negó en redondo a tenerlo en consideración alegando la normativa del Plan General. ¿Por qué? Es un misterio. El Consistorio ni siquiera ha informado del fracaso del proyecto de Decathlon. Un elemento aparentamente ajeno, sin embargo, ayuda a comprender los motivos por los que el interés municipal no sería intenso. En esa misma zona urbana (el Norte de la Cartuja) el ejecutivo del PP tiene previsto hacer el nuevo pabellón del MundoBasket 2014. Un proyecto de la Federación de Baloncesto (FEB), que intermedia ya con inversores privados para que, a cambio de los derechos comerciales adyacentes al pabellón deportivo, asuman su construcción. Esta operación inmobiliaria de la FEB depende de que se obtenga la máxima rentabilidad posible, algo que ya no sería posible -por competencia- si, justo en la misma zona de Sevilla, se posicionaba antes Decathlon.