Ikea abre la caja de pandora del PGOU

Debajo de los adoquines está la playa, gritaban los estudiantes de mayo del 68. Bajo el relato oficial que esgrime la Alcaldía para justificar su decisión de acometer la primera alteración del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado hace apenas cinco años, se esconde un conflicto que enfrenta desde hace meses a los abogados de los propietarios de los terrenos donde está previsto construir el segundo Ikea y a los técnicos municipales. Un litigio en el que lo que está en juego no es sólo la viabilidad de una inversión, sino el criterio sobre el que sustenta todo el derecho urbanístico: el respeto a la normativa.

Estamos ante una ofensiva en toda regla. El pasado martes el consejero delegado de la compañía sueca, Mikael Ohlsson, concedía una entrevista a The Wall Street Journal, la biblia del periodismo económico. En ella desvelaba que sus planes para abrir diez centros comerciales en España no prosperan por culpa de las trabas urbanísticas de los ayuntamientos y las autonomías. Conclusión apresurada: la burocracia pone en peligro la creación de miles de empleos. Depende. Visto así, y en tiempos de crisis, parece toda una tragedia. Un problema que necesita una solución urgente. El alcalde de Sevilla, Juan Ignacio Zoido, se comprometió ayer a encontrarla "antes de que termine julio" cambiando el Plan General. En su opinión, el bloqueo del segundo Ikea de Sevilla es culpa de las "discusiones del anterior gobierno PSOE-IU, que evitaba que se abrieran las puertas a las empresas".

Las cosas rara vez son tan simples. En realidad, los abogados y arquitectos de los propietarios de los terrenos donde la multinacional del mueble pretende instalarse para aplicar su nuevo concepto de negocio (vender un producto inmobiliario propio a terceros con la marca Ikea como locomotora, como ya ha ensayado en Jerez) llevan meses presionando a los técnicos municipales para que orillen la normativa. Quieren flexibilidad. Lo que está en discusión, en el fondo, no es la conveniencia de facilitar la instalación de Ikea (como parece querer darse a entender), sino el respeto al marco urbanístico, que debe ser igual para todos; y las garantías establecidas por la ley para que lo que debe ser una inversión empresarial lícita no se convierta en un negocio inmobiliario especulativo que además termine conculcando la base legal en la que reside toda la planificación de la ciudad.

El debate planteado en público es engañoso. No se trata de abrir el PGOU para permitir a Ikea poner su nuevo centro comercial en Sevilla. La empresa puede hacerlo mañana mismo sin alterar este documento urbanístico. Lo que se dirime es si la multinacional sueca, y los propietarios que le venden el suelo, deben recibir un trato diferenciado en relación a otros dueños de terrenos a pesar de que, a la luz de los diferentes informes técnicos, hasta ahora no han estado dispuestos a cumplir los requisitos para lograr la autorización administrativa necesaria.

Vayamos por partes. Los terrenos de San Nicolás Oeste están situados junto al aeropuerto de San Pablo. Forman una de las grandes bolsas de suelo (1,4 millones de metros cuadrados de superficie) que el PGOU reservó para actividades productivas. Empresas, compañías de servicios avanzados y áreas comerciales. Su calificación urbanística también incluye usos residenciales. Son secundarios: 429 viviendas. El futuro de estos suelos era convertirse en un centro económico de primer orden junto a la carretera de Madrid y a nuevas infraestructuras como el Paso Territorial Norte. La operación, gestionada entre los diferentes propietarios de terrenos, requería un Plan Parcial para ordenar los usos globales previstos en el PGOU. Un documento que, por ley, tiene que ser aprobado por Urbanismo.

¿El problema surge entonces porque Ikea no cabe en estos terrenos? No. Ni de lejos. Otra cosa es que políticamente ahora se quiera contar así. La verdad -documental, además- es que el Plan Parcial presentado por los propietarios intenta alterar, por la vía de los hechos consumados, el PGOU para conseguir más aprovechamientos lucrativos de los permitidos. Que no son pocos, por otra parte: el libro urbano de Sevilla tolera que hasta un 49% de toda la edificabilidad global -219.574 metros cuadrados de techo- sea destinada a una gran superficie comercial. Ikea, por tanto, no sólo cabe en San Nicolás Oeste, sino que podría crear hasta 4,6 parcelas similares a las que la multinacional sueca ya tiene en Castilleja. Si el cómputo se hace sobre la zona estrictamente comercial (16.000 metros) las dudas se evaporan: Ikea puede hacer 6,7 tiendas idénticas a la que ya tiene.

¿De qué estamos hablando entonces? De una operación inmobiliaria particular en la que los propietarios de estos terrenos buscan una recalificación a la carta de 149.000 metros cuadrados de techo, superior exactamente en 41.409 metros al tope del PGOU, cosa que hasta ahora el nuevo gobierno local mantiene en secreto. Lo que se persigue con el cambio es facilitar el negocio inmobiliario de la multinacional sueca, que consiste en la venta del hipotético exceso de edificabilidad concedido -un regalo- a otros inversores privados.

La operación no encalla por un capricho político, sino porque no respeta el marco legal. De hecho, tiene dos informes técnicos negativos: uno de Aviación Civil, que desaconseja su desarrollo por colisionar con la huella de ruido del aeropuerto, y otro -el trascendente- del servicio de planeamiento de Urbanismo. Un técnico cualificado -un funcionario- es quien bloquea su tramitación por ser contraria al PGOU. Y expone un largo rosario de argumentos: la operación "desequilibra la distribución de usos del planeamiento urbanístico", "altera conceptualmente la normativa vigente" y no "justifica" una superficie comercial de este tamaño. Hay otras razones, casi ninguna fruto del azar o de una conspiración en contra de los empresarios: los propietarios de los terrenos -sostienen los técnicos- no han presentado un "estudio de tráfico e infraestructuras para justificar la viabilidad del uso [comercial]" y no contemplan la "cesión del aprovechamiento [urbanístico] resultante" de la recalificación, un punto clave expresamente recogido por la legislación.

En definitiva, los promotores sólo quieren más espacios comerciales pero sin "cumplir las reservas mínimas de sistemas generales de equipamientos e infraestructuras". Los técnicos no tienen más opción que declarar "improcedente" su admisión por "alterar sustancialmente las determinaciones vinculantes del PGOU". Queda así demostrado que el encaje urbanístico del segundo Ikea no es un problema de voluntad, sino de respeto a la ley. Una ley que Zoido ha anunciado que va cambiar "en beneficio de los sevillanos". Algo que, como mínimo, es discutible.