Cuando el motor económico de Andalucía empieza a dar problemas

Iván Gómez, Teresa Ruiz del Sol, Jordi Landero, Pablo Manuel Durio, Emilio Cañas, Jorge Pedrosa, Raquel Montenegro, Alberto Rodríguez, Susana Vallejo, Óscar Lezameta/La importancia del sector turismo en la economía andaluza es poco cuestionable. Según las últimas cifras, supone el 12% del Producto Interior Bruto regional y crea el 12,5% del empleo en la comunidad autónoma. Otro dato: cada euro demandado por el sector en Andalucía, hace producir a la economía 1,48. Las reticencias del Ejecutivo autonómico por establecer una tasa turística que grave las estancias en los distintos establecimientos de las ocho provincias con el argumento de una subida en la presión fiscal, no puede tapar un problema que cada vez se percibe con mayor claridad. De hecho, ha habido sólo en los últimos días, protestas de distintos colectivos vecinales en Sevilla y hay programada otra en Granada para exigir límites en las nuevas licencias de pisos turísticos.

Si la Junta no parece, al menos de momento, favorable a implantar nuevos impuestos, sí que ha querido dotar a los ayuntamientos de los mecanismos legales para poder regular por ellos mismos la densidad de viviendas turísticas. Y se han puesto a la tarea. Independientemente de su color político, comienzan a ser conscientes de que tienen zonas saturadas en sus ciudades. Hay barrios donde más allá de los números, comienza a ser palpable un problema de coexistencia entre los residentes y los visitantes temporales.

Con la facultad de los entes locales para regular las Viviendas de Uso Turístico (VUT), regulada por el decreto de 29 de enero, cada localidad intenta adaptar el crecimiento de las mismas, a la vida cotidiana de sus vecinos. No siempre es fácil y la prueba es que cada una de ellas ha elegido un camino propio. Cádiz no esperó a la norma; Sevilla estudia su aplicación según la tasa de saturación de cada barrio; Málaga impone medidas que son, en la práctica, imposibles de cumplir para nuevas licencias (la doble entrada del edificio); Córdoba y Granada comienzan a elaborar sus normas, mientras que Jaén, Almería y Huelva todavía no han comenzado a hacer frente a un problema que todavía no tienen.

Andalucía tiene, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) 82.454 viviendas turísticas, el 23,46% del total nacional y han crecido un 17,46% en un año. Málaga con 41.038 es la primera provincia, no en Andalucía, sino en todo el país, seguida por Cádiz (14.534), Sevilla (7.477), Granada (7.187), Almería (6.329), Córdoba (2.521), Huelva (2.415) y Jaén donde apenas llegan a las 953.

Sevilla va por barrios

La intención del Ayuntamiento hispalense es aprobar una norma que regule las VUT antes de este mismo mes de junio. La propuesta del Consistorio engloba a los 108 barrios y 11 distritos de la capital y el límite es del 10%. En aquellos lugares donde se supere ese umbral, no se concederán más licencias. Al menos según las cifras del Ayuntamiento, en esa situación estarían los once barrios del Casco Antiguo (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente) así como Triana.

Los lugares en los que se podría asistir a un “crecimiento controlado” se encuentran San Julián, Museo y San Bernardo. Los restantes 94 podrían asistir a la concesión de un mayor número de licencias. El Ayuntamiento defiende este límite impuesto como aquel que “marca la presión turística máxima admisible”. El documento, se revisará anualmente y su aprobación marcará el inicio de una serie de medidas de control, como los expedientes disciplinarios que acarrearán sus incumplimientos y que llegarán a la suspensión de su inscripción en el registro de VUT.

En esa labor, tendrá un papel importante el Colegio de Administradores de Fincas que dará cuenta de las denuncias de las comunidades de propietarios, mientras que el Servicio de Protección Ambiental, intensificará sus inspecciones en materia de ruidos y de cumplimiento en el tratamiento de residuos. Estos datos se cruzarán con la Delegación de Turismo que será la encargada de verificar si esa vivienda cumple los requisitos legales para ser considerada como una VUT. No obstante, la calle Arjona fue el escenario de una protesta hace unos días por parte de unos vecinos que rechazaban la construcción de 22 apartamentos turísticos en un bloque, el del número 24, que está formado por 19 vecinos.

La consciencia de que una aglomeración excesiva de inmuebles turísticos causa problemas en los lugares donde se asientan, es cada vez más perceptible. El encarecimiento de los alquileres y la compraventa de pisos, la expulsión de los residentes habituales que no pueden hacer frente a los mismos, así como la afectación al comercio tradicional en favor de aquellos destinados exclusivamente a los turistas, empiezan a pesar en la balanza de quien debe regular que todos estos inconvenientes sean subsanados.

Málaga, contundente

En el centro de Málaga, al menos desde febrero del año pasado hay más viviendas turísticas que vecinos. En toda la ciudad, según el registro de la Junta, hay más de 12.100 en estos momentos, un tercio de todas las que hay en la provincia –a su vez, la que más casas de este tipo acumula en España–. Ya en mayo de 2022 el alcalde, Francisco de la Torre, dijo que no quería más vivienda turística en la ciudad.

Sin embargo, no ha sido hasta este pasado lunes cuando –quizá demasiado tarde– ha puesto pie en pared y ha limitado, PGOU mediante, el registro de nuevas viviendas de uso turístico a aquellas que tengan una entrada independiente o se encuentren en un edificio completo dedicado a ello. Y no ha sido hasta siete años después de que informes de dentro del Ayuntamiento avisaran de que se podía echar mano del planeamiento para poner coto al fenómeno que ya se veía preocupante. Además, en el Consistorio trabajan en un estudio que permita medir la saturación de distintos barrios y zonificar qué zonas aún aguantan más pisos turísticos y en cuáles no cabe ni uno más, como ya ha hecho Sevilla.

Cádiz, pionera

La regulación de pisos turísticos en Cádiz es pionera en Andalucía, fruto del interés del anterior equipo de gobierno (con José María González Kichi al frente) de poner freno a la proliferación del uso turístico de los pisos ante el evidente problema de falta de suelo y de acceso a la vivienda que tiene la ciudad. La medida ejecutada por el Ayuntamiento, que está en vigor desde octubre de 2022, fue modificar puntualmente el PGOU para introducir una serie de limitaciones a la hora de conceder licencias para la construcción y habilitación de viviendas de uso turístico.

En base a esta modificación del planeamiento urbanístico gaditano, ya no se pueden inscribir nuevas viviendas con fines turísticos en el casco antiguo, aunque podrán seguir operando con este uso las que lo hacen en la actualidad. Para la zona de intramuros, la normativa limita la construcción de hoteles y apartamentos turísticos solo a fincas con un grado de protección 0 y 1; una excepción que se debe a los enormes problemas que existen para destinar estos inmuebles a uso residencial por las restricciones a la hora de realizar su rehabilitación.

Por su parte, en la zona de extramuros de la ciudad no hay limitaciones para la construcción de nuevos hoteles y apartamentos turísticos; pero solo se podrán habilitar como VUT aquellas viviendas que se encuentren en las plantas baja, primera y segunda.

Granada, en marcha

La capital nazarí anunció esta semana su plan para limitar los pisos turísticos tras el decreto y aunque no es una ciudad tensionada, según el propio Consistorio, que cifra en unos 3.000 los pisos turísticos existentes, sí hay zonas como el Albaicín, el centro histórico o el Realejo, donde proliferan estos pisos afectando ya tanto a la convivencia como a la propia habitabilidad, dándose el fenómeno de la gentrificación con la salida de vecinos de sus casas. Por eso no se ha tardado en tomar decisiones y se va a actuar de inmediato en dos direcciones: actuando sobre las licencias y modificando planes urbanísticos.

Con esta modificación se endurecen las condiciones que tienen que cumplir las viviendas para que se autorice el cambio de uso de residencial a turístico. Por ejemplo, además del título habilitante, se tendrá que contar con accesos independientes en el edificio y también con instalaciones de suministro (luz, agua o teléfono) independientes, dos medidas con claro objetivo limitante ya que por ejemplo garantizar en comunidades de vecinos accesos desde la calle independientes será casi tarea imposible.

Además, mientras se termina la puesta en marcha de esta medida en el PGOU, que tiene su trámite administrativo que puede durar meses, se ha decidido que desde la aprobación inicial del expediente, que esperan para julio, se suspendan temporalmente las concesiones de licencias, lo que tendrán que comunicar a la Junta para que no otorgue más permisos. De esta forma, se congela temporalmente en Granada la apertura de nuevas viviendas turísticas hasta que esté la nueva norma más restrictiva.

Córdoba inicia trámites

El Ayuntamiento de la capital cordobesa acaba de iniciar los trámites para redactar una ordenanza que permita limitar la cifra de viviendas de uso turístico en las zonas de la ciudad más tensionadas, en aplicación del decreto. En primer lugar, hará un estudio sobre el número real de inmuebles de este tipo que hay en la capital y su distribución por zonas, el porcentaje que suponen sobre el total de los existentes en ellas y el efecto que están teniendo en el mercado inmobiliario. A partir de ahí, se establecerá un límite máximo de viviendas destinadas al turismo en cada zona. Y si el número se sobrepasa, ya no habrá más licencias para esa zona.

El objetivo es, explica el alcalde de Córdoba y presidente de la Federación Andaluza de Municipios y Provincias, José María Bellido, “que la vivienda turística no suponga la expulsión de vecinos de esos barrios, afecte al precio del alquiler o perjudique la convivencia”. En Córdoba la masificación de este tipo de viviendas está por debajo del nivel de otras ciudades andaluzas, pero va al alza.

Tarifa está en auge

En el Campo de Gibraltar, la localidad de Tarifa prevé regular el funcionamiento de las viviendas turísticas a través de una ordenanza municipal sin que, por el momento, haya plazos o medidas concretas sobre la mesa, según reconoce el teniente de alcalde Jorge Benítez (Nuevos Aires Tarifa). “Es un asunto que seguimos con interés, y algo tendremos que hacer porque Tarifa está en auge y las viviendas turísticas, también. Pero el principal problema al que nos enfrentamos es la falta de personal técnico en el Ayuntamiento”.

El teniente de alcalde subraya que la redacción de la ordenanza requiere de unos recursos de personal municipal de los que carece el Consistorio. “Tenemos 18.000 habitantes pero necesitamos unos recursos humanos equivalentes a una ciudad de 40.000 para poder gestionar con fluidez las necesidades de la localidad”, destaca el edil.

Jerez pone límites

Jerez de la Frontera cuenta a día de hoy con 1.139 viviendas de uso turístico inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía, un número que se ha duplicado desde 2022. La mayor parte de ellos se encuentran situados en la zona de intramuros, y en los barrios de San Miguel y Santiago. A pesar del exponencial crecimiento de este tipo de alojamiento, la ciudad está lejos de las cifras de las principales capitales andaluzas, así como de muchos municipios costeros.

Ahora bien, el primer teniente de Alcaldía y delegado de Centro Histórico, Agustín Muñoz, señala que, aunque aún la vivienda turística no es un problema de la magnitud de otras ciudades, se está realizando en la actualidad un “análisis profundo” de la situación para adoptar posteriormente las medidas que sean necesarias para controlar este auge.

Por el momento, se sigue estudiando también a nivel técnico cómo regular la implantación de la vivienda de uso turístico ya sea mediante una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o a través de la elaboración de una ordenanza municipal —hay ayuntamientos que han optado por la primera vía y otros por la segunda—.