La nueva ley de vivienda no convence a propietarios y empresarios andaluces

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda echa a andar envuelta en polémica, como la gran mayoría de las nuevas normas impulsadas por el Gobierno de Pedro Sánchez. El Congreso aprobó el 27 de abril la nueva Ley de la Vivienda, que permitirá topar los precios del alquiler y que, según la mayoría de partidos independentistas, invade las competencias autonómicas. El PNV, de hecho, ya ha avisado de un posible recurso del Gobierno vasco ante el Tribunal Constitucional.

Los partidos de la oposición no son los únicos que se muestran en contra de esta norma. Antes de su aprobación, algunas voces del sector inmobiliario ya advirtieron de que esta ley generará inestabilidad en el mercado y encarecerá los precios para los nuevos inquilinos.

"La entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda va a empeorar significativamente el mercado de alquiler en Andalucía, aunque no se declaren zonas tensionadas, porque muchas de las medidas van a incidir en una importante reducción de la oferta de alquiler, con el consiguiente aumento de los precios. En este contexto desfavorable, el inquilino será el gran perjudicado, donde tendrá que endeudarse más del 35% para poder alquilar una vivienda", subraya Juan Pedro Rivero, presidente de Alquirelax, empresa de gestión de viviendas de alquiler de Andalucía.

Parta Alquirelax, hay cinco puntos de la ley de Vivienda, que van a afectar de forma negativa a arrendadores, arrendatarios, empresas y profesionales del sector en todas las provincias de Andalucía. En primer lugar, esta empresa andaluza especializada en la gestión integral de alquileres residenciales destaca el tope a la actualización de los arrendamientos, que lo fija en un 2% en 2023, un 3% en 2024 y un índice, a crear, para el resto de años y que sustituirá el actual IPC. Para el sector inmobiliario, esta medida de topar las rentas de alquiler en su actualización anual, por debajo de la inflación del país, va en contra de la rentabilidad de los propietarios, que ven como sus rentas de alquiler van perdiendo poder adquisitivo.

También destacan la inseguridad jurídica y el miedo a alquilar. "Esta Ley aplica cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que aumentará claramente la inseguridad jurídica a la hora de que un arrendador tenga que recuperar su vivienda por un impago de su inquilino", apuntan desde Alquirelax. La nueva Ley ha introducido unas medidas, donde se podrán prorrogar los lanzamientos de inquilinos vulnerables hasta los dos años. "La inseguridad jurídica será absoluta y se producirá, por parte de los propietarios particulares, un miedo a alquilar, apartándolos de esta manera del mercado del alquiler. Además, esta ley va a fomentar que los procedimientos de desocupación de los ocupas sean más lentos, con mayores trámites y más costes para los arrendadores", alerta Juan Pedro Rivero.

En tercer lugar, la empresa de gestión de alquileres alerta de una posible reducción de la oferta por el aumento del porcentaje de viviendas protegidas. "A los promotores inmobiliarios se le ha aumentado el porcentaje que tienen que destinar a viviendas protegidas (un 40% en suelo rural y un 20% en suelo urbanizado). El problema es que los promotores no podrán hacerse cargo de este aumento en las nuevas promociones, porque sencillamente no les saldrán las cuentas. También para el inversor que compra para alquilar y que dejará de invertir en residencial para ir a otros mercados más seguros. La consecuencia final es que habrá menos oferta de alquiler", apuntan.

Alquirelax habla además de mayores trabas y gastos para los arrendadores. "Alquilar será más caro para el propietario con esta nueva ley. Se ha modificado el artículo 20 de la LAU, para que todos los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador. Además, el artículo 31 de la nueva Ley establece toda una serie de documentos y requisitos que deberá presentar el arrendador o la inmobiliaria en cuestión, para poder alquilar una vivienda. Si no lo hace, puede ser sancionado", se queja la empresa de gestión de alquileres.

Por último, advierte del riesgo que asumirán a partir de ahora los profesionales del sector inmobiliario. "Hay muchos propietarios que a día de hoy trabajan con inmobiliarias solo porque no les cobran honorarios. Con esta Ley, esto cambia radicalmente, y si el arrendador tiene que pagar ahora los honorarios, muchos no querrán trabajar con agencias y profesionales del sector. Y en esta tesitura se plantean dos escenarios para el arrendador: o alquila por su cuenta y riesgo, o no pondrán esas viviendas en alquiler", asegura la directora ejecutiva de Alquirelax, Macarena Vorcy.

"Esta Ley de Vivienda es un claro retroceso en la profesionalización del alquiler en Andalucía. La aplicación del artículo 31, antes mencionado, hará mucho más complicado y costoso para los profesionales del sector, el simple hecho de anunciar una vivienda en alquiler, y para el propietario particular, una tarea casi imposible, porque un particular no tiene ni los conocimientos, ni las herramientas necesarias para cumplir con el artículo 31 de esta Ley", continúa Macarena Vorcy.

"Desde Alquirelax nos alegramos de que el gobierno andaluz no aplique la declaración de zonas tensionadas en Andalucía, algo que sería muy negativo para el alquiler porque las zonas tensionadas se convertirán en guetos donde los propietarios, tanto particulares como empresas, no querrán estar, ni poner sus viviendas en alquiler. En estas zonas, los arrendadores tendrán topados los precios de las rentas y, si un inquilino deja de pagar, la previsión es que no podrán echarlo hasta como mínimo 2 años", comenta Juan Pedro Rivero.

Situación del alquiler en Andalucía

Alquirelax ha analizado una serie de datos para obtener una breve radiografía de cómo está situación del alquiler en Andalucía. Aunque en términos generales, en las ocho provincias andaluzas existe una tensión entre la oferta y la demanda, la situación no es tan mala comparada con el resto de España y con los indicadores analizados que miden la tasa de esfuerzo, la oferta y el precio por metro cuadrado.

Según los datos aportados por esta empresa de fuentes secundarias del sector, los inquilinos en Andalucía, salvo el caso de Málaga que llega hasta el 31%, no tienen que endeudarse hasta el 30% de sus ingresos para alquilar una vivienda. La media andaluza está en 8 puntos por debajo de ese umbral y tan solo 2 puntos porcentuales por encima de la media nacional. Sevilla, 5 puntos por debajo, con un 25,7% de esfuerzo financiero; Cádiz, Almería, Granada y Córdoba, entre 8 y 10 puntos por debajo del umbral del 30% de endeudamiento; y Huelva y Jaén son las dos provincias de Andalucía donde los arrendatarios menos tienen que endeudarse a la hora de alquilar una vivienda, con un 17,7% y un 15,9% de sus ingresos, respectivamente.

En cuanto a la oferta de viviendas de alquiler, en los últimos cuatro años, Córdoba (+101%) y Jaén (+56%) han experimentado un gran aumento de su oferta de viviendas en alquiler. Mientras que las provincias que más oferta han perdido son, por este orden, Málaga, Granada, Sevilla, Huelva, Almería y Cádiz.

Con respecto al precio por metro cuadrado, sólo Málaga supera, y por pocas décimas, el precio por metro cuadrado de media de toda España. El resto de provincias andaluzas se encuentran en precios inferiores a la media nacional, donde las capitales más caras, por metro cuadrado son, además de Málaga, Sevilla, Cádiz y Granada, entre 9 y 10 euros el metro cuadrado. Córdoba, Jaén, Huelva y Almería, se sitúan en torno a 7 euros el metro cuadrado, según informa Alquirelax.