Los fondos de inversión se hacen con el negocio hotelero andaluz

El negocio hotelero encadena seis ejercicios de crecimiento en Andalucía. Cada año las cifras de viajeros, pernoctaciones y rentabilidad superan su propio récord. Solo entre enero y septiembre de este año los ingresos por habitación han crecido un 4,7%, con meses apoteósicos como abril, mayo y junio que han experimentado avances entre un 8 y un 9%. El turismo fue el primer sector que se recuperó de la crisis y desde 2013 ha mantenido la máquina a todo gas. El resultado de esta evolución ha sido el desembarco febril de los fondos de inversión en el negocio hotelero.

Compran hoteles y suelos para hoteles. Buscan en las costas y también en los cascos históricos. Más de una docena de grupos de inversión han aterrizado en apenas dos años en Andalucía. Algunos son españoles, pero la mayoría agrupa capital extranjero. Proceden del Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Rusia, Catar o Hong Kong, entre otros países. Tampoco son excepcionales los que tienen su sede en paraísos fiscales o países como Luxemburgo, que sin figurar en los listados oficiales de refugios fiscales, disfrutan de unas normas de secreto bancario y régimen impositivo muy parecido.

Hi Partners es el mayor propietario de hoteles en España y por supuesto uno de los destacados en Andalucía, donde se ha hecho desde finales de 2017 con 8 establecimientos de gran capacidad en las costas de Málaga, Huelva y Almería. Esta firma es el brazo en el sector de Blackstone, un fondo estadounidense que llegó en España en julio de 2013 cuando compró la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, ganándose entonces el apelativo de buitre. A finales 2017 adquirió con Hi Partners, la división hotelera que había reunido el Banco Sabadell con los restos del naufragio del inmobiliario, y en 2018 con los 65 establecimientos de Hispania, una sociedad de inversión inmobiliaria (socimi) vinculada al multimillonario estadounidense George Soros.

Esta es la trayectoria recorrida en apenas 24 meses por Blackstone para hacerse con la mayor cartera de activos hoteleros del país y una de las principales de Andalucía, un camino que han seguido también otros grandes fondos como los franceses Corum y Covivio, que han comprado seis establecimientos (Málaga, Almería, Granada y Jerez), aunque acogidos a una fórmula fiscalmente tan ventajosa como la que ofrecen las socimis, que están exentas del impuesto de sociedades. Esta solución ha causado furor entre los nuevos dueños de los hoteles. También es la figura elegida por Atom, el fondo creado por Bankinter en 2018 que tiene cinco establecimientos en la región (Cádiz, Granada, Jerez y Sevilla).

Fondos extranjeros con colaboración nacional

Faltan dedos en las manos para contar los fondos que han desembarcado en el negocio hotelero andaluz. Los rusos de Velum Group han tomado plaza en Estepona, donde tienen en marcha un hotel de cinco estrellas, la británica Activum SG, con sede en Jersey, ha comprado un palacete de Salsa Inmobiliaria en el centro de Málaga con la intención de terminar las obras para convertirlo en un hotel de lujo, y la hongkonesa Platinum Estates ha adquirido la estructura que abandonó en su quiebra la promotora Evemarina en Casares, también en la Costa del Sol, para seguir adelante con el proyecto hotelero, al tiempo que construye otro complejo en Marbella.

En este listado también aparece la londinense Pygmalion Capital, dueña desde finales de 2018 del Al-Andalus de Sevilla, el fondo griego Ikos que promueve un todo incluido en Estepona, la española Azora que ha regresado al mercado comprando el mítico Pez Espada de Torremolinos y el hotel Riviera de Benalmádena, mientras que el fondo británico Intriva Capital ha protagonizado el enésimo cambio de manos del Byblos de Mijas, un emblema de la Costa del Sol en el que se alojaron los Rolling Stone y Ladi Di, cerrado desde que quebró en 2010 la promotora Aifos.

Uno de los últimos desembarcos lo ha protagonizado Gaw Capital Parners, una gestora de fondos de Hong Kong que ha llegado al sector hotelero español hace apenas un año de la mano de Alicia Koplowitz. Su primera operación ha sido la compra de los nueve hoteles de Hospes, entre los que figuran dos cinco estrellas y un cuatro estrellas enclavados en edificios históricos del corazón de Granada, Córdoba y Sevilla.

La lista no queda aquí. Andalucía tampoco ha pasado desapercibida para la familia francesa Ruggieri dueña de Elaia a través de la sociedad Batypart, con sede en Luxemburgo, o el grupo hotelero balear Palladium, propiedad del ex ministro Abel Matutes, que ha vuelto a Andalucía con al recomprar un establecimiento que ya fue de su propiedad en Benalmádena.

Los actores del mercado han actuado en dos fases: primero han cogido al vuelo los activos hoteleros arrastrados por la quiebra de las promotoras inmobiliarias. En unos casos han sido hoteles construidos y consolidados, y otras complejos a medio hacer. Después, una vez agotados los saldos, han tirado de billetera para comprar directamente a los grandes: Meliá, Barceló o NH han hecho caja en estos años y han vendido a los fondos y socimis hoteles en todo el país valorados en 500 millones.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística revelan que ahora hay 106 establecimientos y 18.000 plazas hoteleras más que hace seis años. Según la consultora Deloitte, en la actualidad están en marcha en Andalucía 39 nuevos proyectos hoteleros, con una inversión próxima a los 1.200 millones de euros. Esta firma también destaca que otros 35 están en proceso de reforma con una inversión estimada en más de 400 millones.

Miguel Sánchez, presidente del consejo de turismo de la Confederación de Empresarios de Andalucía subraya, precisamente, que la irrupción de fondos y socimis ha favorecido la renovación de muchos hoteles. “Se acometen reformas que benefician muchísimo a Andalucía porque reposicionan la planta hotelera más antigua”. Afirma que lo importante no es que cambie el dueño de los edificios, “sino que se mantengan los operadores y la calidad”. De hecho, las grandes cadenas hoteleras que han vendido han seguido al frente de la gestión de los complejos.

Para la patronal también es vital que el crecimiento sea ordenado y la oferta nueva se sitúe en la gama alta. Miguel Sánchez señala en primer lugar las tensiones que introduce en el sector la fortísima irrupción de las viviendas turísticas: “En sólo cuatro años han sumado 60.000 plazas en Andalucía”, apunta. En segundo lugar recuerda que ya hay destinos que han alcanzado el punto de equilibrio entre oferta y demanda. Un ejemplo son las ciudades de Granada y Córdoba después de la expansión que han registrado en los últimos años. Por el contrario, faltan plazas en Málaga, aún cuando ha duplicado su oferta de alojamientos en solo unos años, pasando de 6.000 a 11.800 plazas. El alcalde, Francisco de la Torre, cree que todavía son necesarias entre 4.000 y 5.000 plazas adicionales para satisfacer la demanda.

Este boom tiene nombre propio en el centro urbano de Sevilla. En la actualidad hay proyectados 23 hoteles que aportarán unas 1.500 plazas adicionales a las 23.000 ya existentes. De ellos, 17 de cuatro y cinco estrellas cuentan con licencia urbanística y ya están en ejecución. Al sector, sin embargo, no le preocupa esta eclosión. Cree que a la luz del aumento de viajeros, pernoctaciones y rentabilidad hay cintura suficiente para digerir la ampliación de la oferta.

Los sindicatos dudan de la necesidad de nuevos hoteles

Esta euforia, que comparten con mucho entusiasmo los alcaldes, no alcanza con la misma intensidad a Gonzalo Fuentes, responsable del área de turismo en la federación estatal de servicios del sindicato Comisiones Obreras. “Desde 2013 crece la ocupación y crece la rentabilidad. Los resultados de explotación son espectaculares y en un momento como el actual, en el que hay pocos sectores rentables, el turismo es muy atractivo. Eso está bien. El problema es que no hay una visión de modelo sostenible”.

“Cuando los datos no sean tan buenos, ¿qué va a pasar?”, se pregunta, para responder que los fondos de inversión no ven más allá de los resultados. Rápidos, contantes y sonantes. “Cuando esas expectativas no se alcancen, buscarán otros destinos u otros sectores?”. “El ladrillo es duro de roer”, argumenta Gonzalo Fuentes. “El día que haya un problema, ¿quién va a responder? Antes el negocio estaba respaldado por la propiedad, pero ahora, ¿quién?”.

Reivindica una visión más amplia que busque la rentabilidad económica,pero también la social y la ambiental y pone el acento en la “precariedad laboral” en un sector que cada año gana más dinero y “sin embargo, no crea empleo de calidad”. También se pregunta si son necesarios más hoteles, cuando este invierno, por ejemplo, cerrarán “150 establecimientos y 64.964 plazas en Málaga, Almería, Granada, Cádiz y Huelva”.

Según los datos que maneja, el 39% de la oferta en las costas andaluzas cuelga el cartel de cerrado desde otoño hasta la primavera y manda a sus trabajadores al paro.

Para el sindicato es una prioridad articular medidas que incentiven la apertura durante los 12 meses del año, aunque también lamenta que el sector prefiera el cierre y ni siquiera aproveche las ayudas que ya existen: desde exenciones fiscales, a ayudas de la Junta y subvenciones de la Seguridad Social. Puntualiza que no se trata sólo de evitar la pérdida de empleo, sino también de “aprovechar las oportunidades de negocio derivadas de la atracción de flujos turísticos en temporada baja”.