Las claves de la futura Ley de Vivienda de Andalucía

En los últimos años, la falta de oferta de inmuebles en régimen de alquiler y la escalada de precios de los mismos se ha alzado como un asunto de gran interés social. Las promesas de construcción de pisos de protección oficial se han sucedido entre los últimos mandatos nacionales, sin llegar a un acuerdo. En concreto, el Gobierno de España aprobó una ley de la vivienda en 2023, la cual quedó en el aire después de que las comunidades autónomas gobernadas por el PP la llevaran al Tribunal Constitucional al considerar el texto "intervencionista".

En este contexto, el Gobierno andaluz ha movido ficha con su propia Ley de Vivienda para contrarrestar la normativa propuesta a nivel nacional, la cual, según la sentencia del Tribunal Constitucional, "había invadido competencias en la materia que eran exclusivas de Andalucía."

De esta forma, Andalucía se convierte en la primera comunidad autónoma en crear su propia normativa en esta materia. Así lo confirmó hace unos días el Consejo de Gobierno, que ya ha dado el visto bueno a iniciar la tramitación del anteproyecto. Ahora, la ley de la vivienda andaluza se enfrenta a una larga tramitación parlamentaria hasta que entre en vigor, previsiblemente, a partir de 2026, tal y como mencionó la consejera de Fomento, Rocío Díaz.

Anteproyecto de la ley de vivienda andaluza

La ley de vivienda de Andalucía nace con el principal objetivo de impulsar y favorecer el derecho a la vivienda en Andalucía. Esta norma incorporará, además, un plan de choque para poner a disposición suelos y nuevas viviendas de manera inmediata. El borrador del anteproyecto, publicado el 23 de julio por el consejo de Gobierno andaluz, pretende abordar los siguientes retos:

• Impulso del derecho de acceso a la vivienda en Andalucía, especialmente de las personas jóvenes.
• Actualización de la regulación de la vivienda protegida en Andalucía.
• Establecimiento de los requisitos de habitabilidad y calidad de las viviendas, con el objetivo de impulsar  el consumo casi nulo de energía, y la utilización de las energías renovables en el sector residencial en Andalucía.
• Protección a los propietarios frente a las ocupaciones ilegales de viviendas.
• Facilitar el derecho de los propietarios privados a alquilar sus viviendas, incentivando la rehabilitación de las mismas para su puesta en alquiler.
• Promoción de viviendas para la constitución del Parque Público de viviendas de Andalucía, incluyendo las viviendas de titularidad de las distintas administraciones públicas, así como de privados que actúen en el marco de los programas del plan de vivienda.
• Impulso para la aprobación de los Planes Municipales de Vivienda.
• Activación de la regeneración de zonas de infravivienda y chabolismo y de barriadas.
• Garantizar medidas alternativas para personas que son objeto de desahucio de su vivienda.
• Impulso de la colaboración público-privada, para garantizar una oferta de vivienda adecuada.

Con la nueva ley, se pretende resolver la dispersión de la normativa existente, con la derogación de cuatro leyes andaluzas que actualmente regulan la materia de vivienda, así como el encarecimiento del precio de la venta y el alquiler o la falta de oferta. Todo ello, además, manteniendo un equilibrio entre propietarios, compradores, arrendadores, constructores y familias.

Viviendas de precio asequible

El principal eje sobre el que se sustenta la ley de vivienda de Andalucía es la producción de suelo para viviendas a precio asequible (VPO). En concreto, el borrador menciona que "se busca promover una Infraestructura residencial de carácter público, de viviendas o alojamientos en alquiler, y que ofrezca vivienda a precio asequible a los colectivos de especial protección, tales como las personas jóvenes". Las viviendas protegidas podrán ser de promoción pública, de promoción privada, o de colaboración público-privada.

Para ello, el gobierno implantará medidas como la creación de una bolsa de suelo disponible que podrá consultar el sector a través de un portal informático; o la incorporación inmediata de los suelos urbanos dotacionales al uso residencial, para configurar una infraestructura de equipamiento en alquiler.

La ley autorizará de forma rápida el uso residencial para VPO en régimen de alquiler permanente. Para ello, ya no será necesario modificar los instrumentos de ordenación urbanística y permitirá un incremento del 20% de las viviendas y 10% de la edificabilidad en aquellos suelos residenciales que se destinen a este uso.

Incremento de la oferta de la vivienda

Por otra parte, la normativa por el incremento de la oferta de vivienda. El anteproyecto de ley crea la figura de las áreas prioritarias, en las que existen mayores dificultades para el acceso a la vivienda y en las que se concentrarán los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a rehabilitación.

Además, se simplificará la construcción de vivienda protegida, asimilando a la libre, así como la gestión de los demandantes de vivienda. Por último, se impulsará la colaboración público-privada, para garantizar una oferta de adecuada.

Además, la futura Ley de Vivienda de Andalucía perseguirá el equilibrio de la oferta de vivienda en venta y alquiler y de los distintos usos de la vivienda, defendiendo el uso residencial habitual y permanente. En ese sentido, se incorporarán nuevas formas de residencia como son los alojamientos temporales.

Esta norma, no obstante, no regulará en ningún los pisos turísticos, cuya ordenación recae en los ayuntamientos locales mediante el decreto autonómico aprobado en enero (a excepción de las VPO, para las cuales se prohíbe expresamente su uso como alojamiento turístico).

Mejora y optimización del parque residencial

Otro de los objetivos que persigue el anteproyecto es la mejora y optimización del parque residencial mediante un inventario único de viviendas públicas, ya sean de la Junta de Andalucía, de los ayuntamientos, o de los promotores privados.

También se apuesta por la mejora de la calidad y de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles y por potenciar el uso de terrazas y espacios libres, además de constituir una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, en la que participen las diferentes Administraciones, Universidades, asociaciones sectoriales, organismos y agentes implicados con el fin de colaborar en el fomento de la calidad, con la constitución y cometidos que se indiquen en las normas de desarrollo de la ley, y específicamente promover la investigación para la innovación en el sector de la construcción y la transferencia del conocimiento al sector empresarial.