El casero yanqui de la Junta

De dueña a inquilina. La Junta de Andalucía tiene nuevo casero y se llama WP Carey Inc., la gestora de fondos estadounidense que tras una ardua y compleja negociación se ha hecho por 300 millones de euros con la propiedad de 70 inmuebles de la Junta de Andalucía, además de casi mil plazas de aparcamiento, entre edificios de consejerías, delegaciones provinciales y distintas sedes de oficinas y organismos autonómicos, muchos de ellos antiguas casas señoriales de valor histórico pero no catalogados como edificios de Bien de Interés Cultural (BIC). El lote, que incluye espacios tan icónicos para el Gobierno andaluz como las instalaciones centrales de Canal Sur Televisión en San Juan de Aznalfarache, representa, según cálculos de la Consejería de Hacienda, el 10% del patrimonio inmueble de la Junta del total de 12.000 edificios que posee. El mensaje es claro: si no hay dinero en las arcas públicas para hacer frente a los pagos, hay que vender. El fin, ya se sabe, cumplir con el objetivo de déficit del 1% marcado por el Gobierno.

Sin embargo, la Administración andaluza vende pero se queda, ya que la fórmula escogida para esta macrooperación inmobiliaria es de enajenación directa y posterior arrendamiento, o como se conoce en el mercado inmobiliario sales & leaseback. Es decir, cobra por la venta pero debe pagar un alquiler por 20 años a razón de 23,6 millones de euros más IVA.

Las cuentas sobre el papel son difíciles de cuadrar: en 20 años, y sin tener en cuenta la actualización del IPC (Índice de Precios al Consumo), Andalucía habrá pagado por el alquiler de esos 70 edificios 472 millones de euros. Hoy el fondo WP Carey compra el mismo lote por 300 millones de euros, es decir 172 millones de desfase.

Depositada ya la fianza de 15 millones de euros (el 5% del valor total de la operación según el pliego de condiciones), las escrituras de compraventa y los contratos de arrendamiento se firmarán en los próximos días. Y todo se resumirá en que la Junta vende y WP Carey compra, por tanto se privatiza. Como suele pasar en estos casos, unos y otros celebran la operación, aunque no todos lo ven con buenos ojos.

Fuentes cercanas a la operación por parte de la Junta resumen el acuerdo como "pan para hoy y hambre para mañana"; "a casi nadie de dentro le gusta la operación y, a lo mejor cuando se ideó esta fórmula era oportuno pero no en la situación actual", opinan en Hacienda. Y critican que se haya arriesgado demasiado al contemplar el ingreso por esta operación en los Presupuestos de 2014: 292 millones que finalmente son 300, ocho millones más, un ligero tanto a favor para Andalucía.

El portavoz de Economía del PP andaluz, Rafael Carmona, denuncia la "ruinosa" operación emprendida por la Junta y asegura que le costará a los andaluces más de 660 millones y que el precio final de estos activos es "bastante inferior" al valor de tasación que se hizo. Esta transacción demuestra la "desesperación" del Gobierno andaluz por obtener ingresos antes de final de año y que el "incumplimiento" del déficit ha "lanzado" a la presidenta de la Junta hacia un acuerdo de venta "absolutamente perjudicial" para los andaluces "entregándose a un fondo de inversión ante el que ha claudicado aceptando todas y cada una de sus condiciones".

La Junta lo vende de otra forma y sostiene que esta operación "demuestra la confianza en Andalucía de los inversores extranjeros" y, haciendo uso de una retórica afín a estos tiempos, "revela un uso dinámico del patrimonio de la Administración que se utiliza en etapas de crisis cuando los servicios públicos lo necesitan". Y se congratula de que ha conseguido "colocar el mayor paquete de venta de inmuebles que hasta ahora han sacado al mercado las comunidades autónomas", caso de Cataluña, Madrid o Valencia. De hecho, este acuerdo ha llegado a la par que el informe de la Autoridad Fiscal, en el que ha apreciado "cierto riesgo"de incumplimiento del objetivo de déficit por parte de Andalucía.

Los nuevos dueños parecen no tener esos problemas para cuadrar sus cuentas. Fundada en 1973 por William Polk Carey, la gestora de fondos de inversión, tiene hoy un valor de 9.800 millones de dólares y, entre los miles de inmuebles que posee y arrienda, compró en 2009 unos 250.000 metros cuadrados del mítico edificio del New York Times en la Octava Avenida. A través de un comunicado publicado en su página web, Jeffrey Leffleur, director General de WP Carey, celebra que la "operación con el Estado de Andalucía (sic) representa la oportunidad de asegurar a largo plazo un cartera de activos a un rendimiento atractivo".

El cierre final del acuerdo, a falta de las escrituras de compraventa y alquiler, está sujeto al "cumplimiento de varias condiciones de cierre", apunta Leffleur en su nota. Fuentes de la Consejería confiesan que "las negociaciones han sido muy complicadas" y han exigido, además de una cláusula de confidencialidad, "un esfuerzo importante" porque "este tipo de gestoras está acostumbrada a jugar muy fuerte". Otra fuente interna apunta que "los márgenes de un fondo de este tipo son totalmente diferentes a los propios de una administración pública". El escenario se antoja propio para un guión de película, como esas durísimas negociaciones de los amos del mundo, con sede en Wall Street, pertrechados de consultores frente a una administración en apuros.

A falta de unos pocos trámites, María Jesús Montero, que como consejera de Hacienda ha dirigido la operación junto al director general de Patrimonio Antonio Miguel Cervera Guerrero, firmó el pasado jueves la orden de adjudicación de este lote de inmuebles a WP Carey a través de su filial en España Holmes Inversiones para su próxima publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) si bien el germen de esta macrooperación se remonta años atrás.

BOJA del 26 noviembre de 2010. En esta fecha se publicó el acuerdo del 9 de noviembre del Consejo de Gobierno mediante el que el presidente José Antonio Griñán autoriza a Carmen Martínez Aguayo a dictar cuantos actos fueran necesarios para la enajenación de edificios del patrimonio andaluz descritos en un listado que con "pequeñas modificaciones" es el que se vende ahora. Dicho de otro modo, Griñán autorizaba a su consejera de Hacienda y, a la sazón, una de sus más estrechas colaboradoras a vender parte del patrimonio de la Junta. El equipo de Gobierno entendió entonces que esta política debía ser una de las piezas clave dentro del paquete de "medidas urgentes para la reordenación del sector público" recogidas en el polémico decreto 5/2010, que perseguía "adecuar la actividad financiera del sector público a las nuevas necesidades de la Hacienda Pública".

Desde el punto de vista del personal de la Junta, lo que ocurrió tras la publicación del decretazo es de sobra conocido: acampadas, concentraciones ante consejerías, pitos a dirigentes socialistas y, en definitiva, funcionarios y personal laboral de la Junta en pie de guerra por lo que entendían era una pérdida de derechos irreversible. Frente a eso, la anunciada macrooperación inmobiliaria puesta en marcha por la Junta parecía como ese cuento del pastor y el lobo que nunca llega. "Las negociaciones están a punto de culminar pero aún no", "En breve será pero no se puede decir nada" han sido las respuestas habituales del portavoz del Gobierno andaluz, Miguel Ángel Vázquez, cuando la prensa le ha preguntado por esta operación... Hasta esta semana, a menos de un mes de que acabe el año.

El jueves, una nota enviada por la Consejería de Hacienda y Administración Pública comunicaba que finalmente era el inversor norteamericano WP Carey Inc. el que lograba alzarse con la compra, frente al las tres o cuatro inversoras que hasta el último momento han estado pujando por este suculento paquete de inmuebles en algunas de las esquinas y plazas más codiciadas de las capitales andaluzas y de grandes municipios como Algeciras, Jerez, Camas o Dos Hermanas.

Sevilla es la que más pierde, pues aglutina los servicios centrales de la Administración, con el 44% de la superficie total. En concreto, 25 inmuebles se encuentran en Sevilla, 9 en Huelva, 8 en Cádiz y Córdoba respectivamente, 7 en Jaén, 5 en Almería y 5 en Málaga y 3 en Granada. Del lote licitado en junio de 2014 se han sacado en las últimas negociaciones cinco pisos en Granada capital que, según las fuentes consultadas, saldrán a puja y actualmente están vacíos. "Para el fondo inversor el valor de los pisos no era nada y a la Junta le supondrá ingresos extra cuando los subaste", opinan desde la Consejería.

Como en toda negociación a gran escala que se precie, hay mucha cifra abrumadora pero también mucha letra pequeña. Entre los logros que celebra Hacienda está que la empresa adjudicataria, como dueña de los edificios, deberá pagar los tributos de propiedad, caso del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) además de su mantenimiento estructural. Fuentes del equipo de Montero subrayan esta idea: básicamente los edificios vendidos "son caros de mantener, muchos de ellos requieren de grandes inversiones estructurales" y, "a medio plazo", la intención de la Junta es "concentrar sedes administrativas en edificios de eficiencia energética", en teoría con un mantenimiento más barato y efectivo. El modelo es el Edificio Picasso de Sevilla, un centro que ultima su construcción y con capacidad para 1.300 trabajadores que, con diseño de Cruz y Ortiz (arquitectos de la vecina Estación de Santa Justa) ha necesitado una inversión de 55 millones de euros públicos. Las puertas de este centro de operaciones de la Junta están previstas que se abra en el primer trimestre de 2015, por lo que a corto plazo decenas de oficinas de la Administración pública se concentrarán en este edificio.

Entonces, ¿qué sentido tiene que la Junta pague un alquiler durante 20 años a WP Carey por edificios que no va a usar?

Si la intención es ir saliendo poco a poco de esas sedes administrativas, la letra pequeña del contrato estipulado con el inversor norteamericano "contempla la posibilidad de subarrendar" los edificios, "pero con la autorización del propietario". Básicamente, WP Carey quiere cobrar un fijo anual: 23,6 millones. Cómo se arreglará la Junta para conseguirlos no es su problema, pero fuentes internas auguran que será una losa complicada de cuadrar en la compleja arquitectura financiera de una administración pública.

Pasados los 20 años fijados en el contrato y en el hipotético caso de que su situación financiera cambiara, la Junta puede comprar esos edificios, aunque no tiene derecho de compra preferente sobre ellos, pues esto computaría, según las fuentes consultadas, "como deuda" de cara al objetivo de déficit. Sobre el futuro de los edificios, Hacienda apunta que "su uso lo marcan las ordenanzas municipales y cómo estén catalogados". No obstante, la Junta no se ha comprometido con el nuevo propietario que tras los 20 años "vayamos a apoyarlos para que se produzca un cambio de uso. Algunas entidades [que habían optado a la compra] lo habían solicitado (el comprador final no) pero la Junta se ha negado para evitar maniobras especulativas". No obstante, en la propia Consejería ya se preguntan, dentro de 20 años, ¿quién se acordará qué era todo esto?