El apocalipsis inmobiliario

Nada volverá a ser como antes. Probablemente, además, no amainará en mucho tiempo. El estallido de la burbuja inmobiliaria, sobre la que se sustentó durante algo más de un lustro parte de la expansión económica española, ha tenido un efecto similar a un movimiento telúrico en el mapa financiero. En buena medida es también la causa por la que, con independencia de la recesión internacional (que es asimétrica; unos países están mejor que otros), la espiral en la que se encuentra la economía nacional (paro, déficit, crisis global) vaya a durar mucho más que en otros territorios.

La complejidad del problema no permite reducir el fenómeno a una única causa. Pero, a tenor de la opinión de los expertos, la singularidad de la crisis española se resume en una frase: el urbanismo, esa disciplina árida y técnica sobre la que reposaba uno de los pilares de nuestra economía, ha reventado. El resultado: un espectacular excedente de activos inmobiliarios (viviendas y suelo en diferentes fases) que es el símbolo del frenazo en seco de la industria del ladrillo. El itinerario que nos ha llevado de la opulencia (relativa) a una crisis con vocación de perdurar. Un lustro como mínimo.

Las cifras sobre el stock real de viviendas son un arcano. Su valoración (el factor con mayor impacto en las economías de particulares y empresas) también. No existen cifras fiables. Tan sólo aproximaciones y diagnósticos de empresas, sociedades de tasación y patronales -como la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE)- que trabajan con estimaciones parciales. La verdadera cifra, como quedó de manifiesto en el cónclave nacional que los promotores celebrado en Sevilla el pasado noviembre, es un misterio. Peligroso, además. Los estudios trabajan con metodologías diferentes que hacen imposible comparar los datos.

El último informe estadístico sobre el mercado inmobiliario español de la consultora Acuña & Asociados, que trabaja desde hace treinta años para empresas del sector y entidades financieras, hace un diagnóstico global de la situación del sector del ladrillo que narra el paso de la cima a la sima en apenas tres años. Los analistas de esta consultora estudian la encrucijada por la que pasa este importante sector económico (esencial en el PIB) y concluyen que el desajuste producido en 2007, cuando la rueda del crédito frenó en seco el mercado, no es de índole coyuntural, sino un problema estructural.

Según sus datos, que coinciden con otros estudios, en España existe un stock de viviendas y suelo (urbanizado) de 1,5 millones de pisos. La demanda actual máxima se estima en 280.000 viviendas, lo que implica que hasta que esta bolsa residencial no se diluya (un proceso imposible debido a la crisis y a los altos niveles de paro) el horizonte del sector será gris. Casi negro.

En el caso de Andalucía, el cálculo de esta consultora cifra en 281.581 las viviendas sin vender, paradas o iniciadas sin terminar. Una cifra algo inferior a la que esta misma semana ha dado el economista Ricardo Vergés en una conferencia en la Fundación Fidas. Vergés, con una metodología diferente, habla de un stock global de 385.000 viviendas en Andalucía. Su informe ha sido publicado por el Observatorio Inmobiliario y de la Construcción.

Con independencia del número exacto (que fluctúa en función del método de cálculo) el descenso de las ventas ha generado una bolsa residencial imposible de digerir a medio plazo. Sin contar, obviamente, las inversiones en terrenos (calificados o con expectativas). La estimación de Acuña & Asociados es que España sufrirá al menos seis años de ajuste inmobiliario. Hasta 2015 como mínimo. Los motivos son evidentes: la demanda de vivienda está en regresión (como resultado del paro, el descenso de los ingresos familiares, el incremento del Euríbor, la incertidumbre económica) y el stock de pisos de las entidades financieras (en su mayoría procedentes de los promotores inmobiliarios) supone un factor nuevo de distorsión del mercado ordinario que hace prácticamente imposible anticipar cuando mejorarán las cosas.

El mercado residencial, por su propia naturaleza, está atomizado. No existen parámetros comunes. Normalmente los expertos trabajan con valores medios, aunque con la prevención de que, a efectos de oferta y demanda, no es lo mismo una ciudad que otra, un piso en el litoral o en un área metropolitana y una segunda residencia o una vivienda principal. También influye la ubicación, los equipamientos y una multitud de factores (analizados por los tasadores) que complican sobremanera las conclusiones de cualquier estudio.

Lo evidente, en todo caso, es que el valor (potencial) de estos activos inmobiliarios se está deteriorando. Al menos, dada la situación actual de mercado. Si con carácter global Acuña & Asociados estima que el ajuste no terminará hasta 2015, en determinadas zonas y enclaves periféricos la recesión durará todavía más. En algunos casos hasta siete años. Incluso más. Del panorama han desaparecido, a efectos de demanda, todo lo que no es vivienda finalista. Hablamos por tanto de las residencias familiares ordinarias (nuevas y usadas) y de las viviendas que compran los extranjeros. Ambos capítulos suman el 70% de la demanda.

Nadie invierte ya en vivienda para obtener un rendimiento inmediato, como ocurría en los años del boom del ladrillo. La paradoja es que, existiendo necesidad residencial, las circunstancias económicas y financieras impiden la adquisición de los pisos.

La distancia entre oferta (el citado 1,5 millón de viviendas) y la demanda (280.000 pisos) es tal que, a juicio de estos expertos, la depreciación inmobiliaria es inevitable. ¿Cuánto bajarán los pisos? ¿Significa esto que serán más baratos? No es fácil responder a ambas cuestiones. Sobre el descenso del precio medio (una convención estadística, porque cada piso es diferente en términos de mercado) la consultora madrileña augura un retroceso que oscilaría entre un 20 y un 30% en un lustro. Las proyecciones a más largo plazo se antojan inciertas, pero en función de cómo vaya la economía estos ratios pueden aumentar. Depende de las zonas y del estado de ejecución de los proyectos.

En el caso del suelo el panorama aún es más inestable: hay inversiones en terrenos (sobre todo si no están legalmente calificados para edificar) que se dan por perdidas. El stock en suelo duplica al de la vivienda. Y eso sin entrar en la actualización de estos activos en los balances empresariales, todavía por hacer y sujeta a la nueva ley estatal del suelo y valoraciones, que permitía una moratoria en su aplicación pero manteniendo el principio de eliminar el valor de expectativa de los años dorados.

El descenso de precios no implica siempre más accesibilidad a la vivienda. Dependerá del papel de los bancos, convertidos en las nuevas inmobiliarias (se estima que tienen casi 200.000 pisos) y de elementos como el tratamiento fiscal (inexistente ya para rentas medias), el IVA o la normativa de provisiones bancarias. España tiene los hogares más endeudados de Europa.

El impacto empresarial es otro relato. Sin incluir las hipotecas particulares, la deuda global del ladrillo con los bancos sumaba 450.000 millones en 2006. El 20% de esta cifra correspondería a Andalucía. La facturación ahora es de 43.000 millones, lo que significa casi una década de sacrificios para devolver el dinero prestado. La carga financiera ha pasado de comerse el 28% de las ventas (en 2006) a fagocitar el 60% de las transacciones. Resultado: el 40% de las empresas del sector están en quiebra técnica y un 20% más con serios problemas. Sólo un 40% de las empresas sobrevivirán al actual apocalipsis inmobiliario. Nada volverá a ser como antes.