El TJUE avala la autorización previa en el cambio de uso

Aparte de tratar de profesionalizar la gestión de la vivienda de uso turístico (VUT), con una detallada enumeración de requisitos en el servicio que dispensen los inmuebles a los viajeros, lo que hace el decreto andaluz que regula las VUT es recordar a los municipios que, en efecto, tienen la competencia para limitar su crecimiento mediante los planes urbanísticos y las ordenanzas. Nada aborda, sin embargo, en la fijación de estándares generales para definir un área tensionada en el mercado de la vivienda, en la previsión de un control previo del cambio de uso urbanístico o de actividad turística de la vivienda y, menos aún, en la acotación temporal de la licencia. La declaración responsable, a decir de la frecuencia con la que se proclama, se ha convertido en una suerte de verdad revelada sin apenas discusión en las administraciones públicas.

En 2020, sin embargo, una sentencia de la Justicia europea no sólo consideró compatible la herramienta de la zonificación de las VUT con las normas del libre mercado, sino que aceptó que la autorización previa se desarrollara en áreas delimitadas cuando un propietario pretenda cambiar el uso de su inmueble de residencial a comercial, es decir, a hotelero. La sentencia del Tribunal de Justicia (Gran Sala) de 22 de septiembre de 2020 asumió de ese modo la necesidad de una intervención a priori, puesto que, como señala, "el recurso a un sistema de declaración acompañado de sanciones no podría alcanzar eficazmente el objetivo de luchar contra la escasez de viviendas destinadas al arrendamiento a largo plazo". He ahí la razón imperiosa de interés general, motivada por la escasez de alquileres asequibles, y la proporcionalidad de la medida, pues "un control posterior se produciría demasiado tarde para ser eficaz", explica Miguel Ángel Rodríguez Martínez en un comentario de jurisprudencia publicado en la Revista Andaluz de Administración Pública.

Para Alejandro Román Márquez, profesor del Departamento de Derecho Administrativo de la Hispalense, "a día de hoy no hay certidumbre en relación a si la explotación turística de una vivienda exige la obtención de una autorización municipal para su cambio de uso. Algunas normas que exigían licencia de actividad para la explotación de viviendas turística fueron anuladas al considerarse que su naturaleza residencial no cambia por el hecho de destinarse a alojamiento turístico. Recientemente el Tribunal Supremo ha estimado que la explotación de viviendas como alojamiento turístico tiene la consideración de actividad económica, pero limitando esta interpretación al ámbito de las viviendas sometidas al régimen de la propiedad horizontal, concretamente, a aquellos casos en los que las comunidades de propietarios prohíban en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica".