Regino Coca: “La transmisión de fincas rústicas se ha disparado”

La pasión por la tierra subyace en las palabras del CEO y fundador de Cocampo, un portal digital de compra-venta de fincas rústicas que ha modernizado el “trato” como forma ancestral de traspaso de la propiedad. Vaticina un aumento del número de transacciones y del valor de la tierra, que atrae tanto a nacionales, como a extranjeros.

–¿Cuál es el origen de Cocampo? ¿Nace como portal digital o parte de un negocio de corredor de fincas tradicional?

–Cocampo era el nombre de la sociedad de la familia Coca Borrego para gestionar explotaciones agrarias. Yo soy la tercera generación y he querido recuperar el nombre. Cocampo quiere ser la plataforma digital del campo, es decir, el lugar de encuentro. La visión del proyecto la construí durante años, fruto de mi pasión por el campo y de la comparación entre el mercado inmobiliario rústico y los mercados inmobiliario urbano y financiero, donde la digitalización ha sido un elemento clave para impulsarlos y ofrecer nuevas oportunidades a los clientes y usuarios. Cocampo nace como plataforma digital para impulsar una economía agraria próspera y sostenible, a través de un Marketplace para el suelo rústico. Nuestro negocio es digital, con un modelo de publicidad y de gestión datos. Queremos ser una start-up ejemplar en la apuesta por el talento de las personas, la innovación y la comunicación. En terminología de emprendimiento tecnológico, somos AgTech y PropTech por igual.

–¿Qué aporta a la empresa el portal digital respecto a otras formas de realizar transacciones de fincas rústicas?

–El 41% de los titulares de explotaciones agrarias son mayores de 65 años, frente al 31% que suponían hace un año. Este envejecimiento de los propietarios está disparando el número de transmisiones de fincas rústicas, que alcanzaron las 437.382 operaciones en 2022, y que están provocando una polarización en la dimensión de las fincas. Se incrementa el número de fincas con más de 100 hectáreas (+7,69%) y el de aquellas menores a 1 ha. (+44,45%). El suelo es la base de la economía agraria, es imprescindible para producir y es valioso porque es un bien limitado.Sin embargo, a pesar de todo lo anterior, el mercado de las fincas rústicas sigue funcionando como en la Antigua Grecia, de forma verbal, de manera imperfecta y con un alcance limitado. Aunque siempre ha existido el mercado inmobiliario rústico, pero es ahora cuando, por motivos financieros y sociales, existe un interés creciente en el mismo y una necesidad de información y transparencia que puede aportar la digitalización. Hemos creado una herramienta digital que ya funciona en España con éxito en el ámbito inmobiliario urbano desde principios de los 2000 y que también existe con igual éxito en el ámbito rural en países como EE.UU. Cocampo, al conectar vendedores con compradores de terrenos rústicos, facilita la compraventa y el arrendamiento de fincas rústicas ofreciendo todas las ventajas de un mercado digital: calidad y cantidad en la información sobre activos en venta -oferta-, acceso a nuevos potenciales compradores -demanda-, transparencia en los precios y reducción de los costes de búsqueda y análisis de la inversión.

–¿Qué porcentaje de fincas de las que se anuncian en Cocampo son explotaciones agroalimentarias?

–Un 80% de los anuncios incluyen la etiqueta, puesta por el anunciante, de agrícola o ganadera. Un 37% de los anuncios incluyen la etiqueta cinegética.

–¿Quién es el cliente de Cocampo?

–Desde el punto de vista de la oferta, Cocampo se dirige a los propietarios, tanto particulares como empresas, de las fincas y también a los intermediarios que les ayudan en el proceso de venta. Vender un terreno rústico se asimila en muchos casos en dificultad a vender una empresa y, por tanto, creemos en el valor que aportan los agentes inmobiliarios como asesores en el proceso. Desde el punto de vista de la demanda, realizamos una labor de investigación y hemos definido la web de acuerdo a tres perfiles de comprador. Un perfil es el profesional agro, particular o empresa, pequeño, mediano o grande, que quiere adquirir nuevos suelos rústicos para crecer en su explotación. Otro perfil es el inversor financiero que busca exposición al sector agro mediante la adquisición del suelo y su arrendamiento posterior (bien al actual propietario -sale&leaseback- o bien a un nuevo arrendatario). En medio de estos dos perfiles situamos otro perfil, el de profesionales y empresarios de altos ingresos que, especialmente en el contexto del Covid y de las continuas crisis, buscan tanto un nuevo estilo de vida, una segunda residencia y una explotación agraria, como diversificar e invertir en activos más estables. El 93% de los titulares de explotaciones agrarias en España son particulares.

Fondos de inversión

–¿Han detectado interés de fondos de inversión por este tipo de activos?

–Sí, los fondos y los family office (grandes patrimonios familiares) son actores activos en el mercado actual. Acaparan titulares y realizan inversiones millonarias. Se centran en explotaciones agrícolas, buscan consolidar fincas de más de 150 hectáreas y, actualmente, tienen un foco claro en cultivos de olivar, almendro, pistacho, cítricos y aguacate. Ofrecen liquidez a precios atractivos, oportunidad de desinversión y relevo generacional, a los agricultores. Son el contrapunto al riesgo de fragmentación.

–Y en cuanto a los precios ¿están al alza en general o no?

–Sí, los precios en general están subiendo, tanto en España como a nivel mundial. El campo es activo refugio, siempre lo fue. En tiempos de inestabilidad financiera, política, guerra,… los ahorradores apuestan por el campo, porque es un activo necesario para la alimentación y los recursos energéticos, y es casi indestructible. El precio de la tierra está correlacionado con la inflación. Veremos subidas en los próximos meses. El margen de subida, comparando España con otros países es amplio; nuestro campo es productivo y barato. Las mayores revalorizaciones están asociadas ahora mismo al acceso al agua para riego y a la distancia a las grandes ciudades. Estos dos elementos han disparado los precios de algunas fincas, y previsiblemente lo seguirán haciendo.

Inversión extranjera

–¿Hay interés de extranjeros por este tipo de inversión?

–Sí, el 15% del tráfico web de Cocampo proviene de fuera de España. Inversores latinoamericanos, ingleses y franceses encuentran oportunidades en el campo español, tanto como diversificación su propio patrimonio como para disfrutar del patrimonio socio-cultural del campo español. Son una alternativa importante para asegurar el relevo generacional, así como la inversión y el empleo en zonas rurales. Cocampo les ofrece una oportunidad de acceso a un mercado, que por su opacidad y carácter local, no les resulta propicio. Es de los aspectos que más valoran nuestros anunciantes.

–¿Cómo ve el futuro del campo?

–El futuro del campo son fincas estrella, de agricultura y ganadería de autor, con estudios propios, con consumo de experiencias, con shows TV agrícolas, con críticos agricultores, donde las familias querrán tener sus huertos y animales y su activo estrella que unirá a la familia será el campo. Y no será para todos, igual que no todos pueden disfrutar hoy de una alimentación sana, equilibrada y habrá grandes productores, igual que hay grandes grupos de restauración, pero la revolución será cultural: habrá una cultura que valore el campo. Todos querremos ser propietarios de campo y querremos tener experiencias en torno a la producción de alimentos.