Las compraventas de vivienda en Andalucía, en claro crecimiento

En los momentos más difíciles de la crisis decíamos que cuando se encontrara un suelo en los precios de la vivienda, de manera que oferta y demanda pudieran operar sin pensar, respectivamente, que se estaba vendiendo demasiado barato, o que los precios podían seguir bajando, comenzaría la recuperación del mercado. Esto se produjo de forma clara entre 2015 y 2016, cuando los precios medios por metro cuadrado se estabilizaron y empezaron a repuntar, pasando para la media de Andalucía de 1.208 euros por metro cuadrado en 2015, a 1.216 en 2016, y 1.220 en 2017, en lo que es claramente una tendencia moderada al alza. En ese momento se recuperan también las compraventas de vivienda que pasan de 76.700 a 85.500 y 91.200 para estos tres años 2015, 2016 y 2017. Tenemos pues, tras unos años confusos, una situación que podemos considerar satisfactoria en cuanto a la formación de precios y encuentro entre oferta y demanda.

Estas cifras están lejos de las que se daban en los años anteriores a la crisis, y que tuvieron su máximo en 2007, con 171.400 compraventas de vivienda, que se desplomó a casi la mitad en apenas dos años. Si lo vemos por provincias, destaca la de Málaga, que supone actualmente el 32,5% de todas las viviendas que se venden en Andalucía -en 2007 era sólo el 23,4% del total-, ya que el fenómeno de la expansión de la compraventa de viviendas se había extendido poco a poco por toda Andalucía. Posteriormente, el mercado se recupera más fácilmente en provincias donde la demanda es más congruente con necesidades de la población -el caso de Sevilla es similar al de Málaga-. Por el lado contrario, destaca Almería como una provincia con un crecimiento muy fuerte de las transacciones, de manera que en máximos (2006, 2007) representaba el 15% de todas las viviendas que se vendían en Andalucía, siendo en la actualidad solamente el 10%. Las demás provincias reflejan también el fuerte crecimiento y posterior caída, aunque con matices propios de cada mercado.

Hemos construido un gráfico donde se compara la evolución de los precios y de las transacciones, para Andalucía y España, desde 2004 hasta hoy. En Andalucía se observa que hasta 2017 aumenta el precio y también las transacciones, esta es la característica de una burbuja: suben los precios, sube la demanda, y hay una oferta suficiente que acompaña el proceso. Desde 2007 caen las transacciones pero no los precios, por lo que hay un ajuste de cantidades (y no por la vía de los precios). A partir de 2009 se tantea la vuelta al equilibrio, con una reducción de precios, que se acercan a los niveles iniciales, con lo que las transacciones suben tímidamente hasta que parecen consolidarse en los últimos tres años. En España, con otros niveles, ocurre algo similar, por lo que se constata también el fenómeno de una burbuja.

Habría que matizar la recuperación actual de las compraventas en Andalucía, añadiendo que se trata principalmente de transacciones de vivienda de segunda mano, no de obra nueva; y que hay una dispersión espacial muy fuerte, sobre todo dentro de provincias, pues los mercados de vivienda necesitan ser analizados como mercados locales. Por último, mencionar que las peculiaridades de nuestro mercado inmobiliario hace que se pongan a la venta paquetes por parte de entidades financieras, propias y sobre todo procedentes de entidades absorbidas, así como las adquiridas por la sociedad para la reestructuración bancaria (Sareb), que mueve ocasionalmente los precios de mercados locales.