Precios más frecuentes por los que se compra una vivienda en Andalucía

Hay diferentes formas en que se nos presenta la evolución de los precios de la vivienda, aunque principalmente suelen ser precios medios por metro cuadrado. Un enfoque interesante es el de detectar los precios más frecuentes a los que está disponible una vivienda; esto supone, en general, apartar las muy caras y muy baratas, y quedarnos con valores centrales. Sin embargo, no es tan intuitivo ni tan fácil, porque la concentración de los precios, en una situación todavía no normalizada de nuestro mercado de vivienda, depende de acciones singulares sobre viviendas.

Por ejemplo, si Sareb, la sociedad para la adquisición de activos procedentes de la reestructuración bancaria, pone a la venta paquetes importantes de vivienda de un determinado precio en una determinada zona, puede alterar el precio más frecuente al que se ofrecen viviendas; igual ocurre con las entidades financieras y sus sociedades inmobiliarias vinculadas, cuando se desprenden o promueven de manera significativa en zonas concretas, viviendas con un perfil determinado.

Tomando datos de la base de Euroval, vemos que un porcentaje elevado de viviendas de las que se ofrecen se concentran en un abanico de precios relativamente corto. Nos referimos primero a las capitales de provincia, y entre paréntesis ponemos el porcentaje que ese tramo supone sobre el total de viviendas ofertadas. Los precios más frecuentes en Almería están entre 76.000 y 148.000 euros (entre estos precios está el 63% de todas las viviendas); en Cádiz entre 72.000 y 256.000 euros (el 71%); en Córdoba entre 50.000 y 196.000 euros (71%); entre 44.000 y 214.000 (72%) en Granada; entre 57.000 y 138.000 (61%) en Huelva; entre 83.000 y 118.000 (51%) en Jaén; 50.000 y 272.000 (80%) en Málaga; y entre 42.000 y 173.000 (70%) en Sevilla. Esto significa que por encima o por debajo de estos precios se ofertan pocas viviendas; por otra parte, si eliminamos, a su vez, los precios más altos y más bajos de estos abanicos, podemos hacernos una idea de a qué precio más probable puede encontrarse una vivienda. Toda esta información está disponible en diez tramos de 10% cada uno.

Si lo vemos por provincias completas, los abanicos de precios más frecuentes suelen recoger precios algo más bajos (sobre todo los del límite superior), pero esto no es así en Málaga, donde casi el 50% de la oferta de viviendas está entre 145.000 y 326.000 euros. En la provincia de Sevilla, este 50% recoge viviendas de precio algo más bajo, entre 98.000 y 210.00 euros, pues no existe el efecto de poblaciones costeras con precios elevados. Gráficamente podemos ver este abanico de precios por provincia; hemos puesto sólo los tres -de los diez intervalos- con mayor porcentaje de viviendas, y tomando el ejemplo de Jaén, se lee así: el 15% de las viviendas está entre 30.000 y 64.000 euros; el 27% entre 64.000 y 98.000; y el 24% entre 98.000 y 132.000 euros.

Aunque estos datos se extraen de una muestra, son interesantes para plantearse qué tipo de viviendas está -de forma más frecuente- apareciendo en el mercado, más allá de los precios medios que resultan en ocasiones escasamente representativos cuando hay una dispersión considerable. Por otra parte, aunque esta información nos reafirma en la idea de la existencia de distintos mercados locales, cada uno con su especificidad de demanda y oferta, y en algunas capitales y provincias el abanico que se recoge quizás resulta demasiado amplio -sobre todo por la presencia de viviendas de bajo valor-, al menos se acotan los precios. El seguimiento periódico de esta información nos permite también ver cómo evoluciona el abanico de precios y si los precios mínimos y máximos más frecuentes suben o bajan.