Evolución reciente de la rentabilidad por alquiler de vivienda en Andalucía

La rentabilidad de la vivienda en alquiler ha dependido en España y en Andalucía de las oscilaciones en el precio de la vivienda, dado que el alquiler permanecía en general estable. Esta explicación sigue siendo válida, de manera que los porcentajes más bajos que aparecen en la tabla puede decirse que guardan una cierta correspondencia con provincias donde el precio de la vivienda es mayor, y que dan menos rentabilidad por alquiler, como ocurre en Málaga; y otras donde esta rentabilidad es más alta, como en Sevilla, para un precio algo más reducido. En 2008 esta situación podía interpretarse casi totalmente en esta línea. Sin embargo, en años recientes se da un estancamiento del precio de la vivienda con tendencia a una subida débil, y un repunte de los alquileres.

La explicación principal de la subida en los alquileres es una mayor demanda que responde a varios motivos; el más importante es el cambio en la consideración de la compra de vivienda en primera residencia, y el alquiler como alternativa, por motivos relacionados con la fragilidad de los empleos, y expectativas que no ayudan a tomar la decisión de largo plazo que supone adquirir una vivienda. Otros motivos son la no coincidencia de la oferta de la vivienda en alquiler con el tipo de vivienda que se demanda hoy, dentro de una débil oferta general de vivienda; y también, nuevas tendencias vinculadas con la contratación "on line".

Entre 2015 y 2017 vemos una subida apreciable de la rentabilidad por alquiler, cuya media pasa en Andalucía del 6,1% al 6,7%, superando en todas las provincias las rentabilidades de 2008 y, además, en un proceso sostenido de crecimiento. Téngase en cuenta que unas décimas de rentabilidad son relevantes si se mantienen en el largo plazo; por ejemplo, sobre una cantidad inicial de 100 euros, si capitalizamos a diez años la rentabilidad en Málaga ( 6,1%) y en Sevilla (7,7%), tendríamos 180 y 210 euros, respectivamente. Es verdad que la capitalización implica poder sacar esa misma rentabilidad a los rendimientos, pero es lo que tratan de hacer quienes se plantean hoy de manera profesional invertir para alquilar. En el gráfico vemos la evolución de la rentabilidad en España y Andalucía, superándose aquí la media española.

En cuanto a los precios de alquiler por metro cuadrado y mes, siguen por debajo de 2008, ya que la mayor rentabilidad se debe a que el precio de la vivienda ha caído con respecto a ese año más que lo ha hecho el alquiler; sin embargo, en los tres últimos años vemos una tendencia clara a la subida de los alquileres -al tiempo que se estabiliza o sube moderadamente la vivienda-, lo que nos dice que los alquileres serán cada vez más elevados y las viviendas en alquiler más rentables. Para la media de Andalucía una vivienda de 100 metros cuadrados que estaba en 592 euros mes en 2015, ha pasado a 648 euros en dos años. Hay que considerar, además, que estas rentabilidades son especialmente atractivas en un entorno en que los tipos de interés de la deuda pública a diez años se mueven alrededor del 1,6% de interés anual, y que para obtener las rentabilidades que se observan en los alquileres de vivienda habría que invertir en activos cuyo riesgo les hace poco atractivos. Sin embargo, salvo casos específicos estos datos que figuran en nuestra tabla y gráfico hay que tomarlos con mucha prevención, ya que la experiencia nos dice que es difícil que las rentabilidades lleguen al 5%; en las estadísticas que recogemos los alquileres son datos de oferta, y los precios de las viviendas compraventas, lo que lleva a que aquellos estén inflados respecto a los precios, por lo que la rentabilidad que vemos aquí es quizás mayor que la real, si pudiéramos tener precios y alquileres homogéneos.