Una visión del precio de la vivienda en Andalucía

AUNQUE resulta familiar el hecho de la fuerte subida del precio de la vivienda en Andalucía en los años anteriores a 2008, y la caída desde entonces, recibimos tanta información sobre la evolución de los precios, referida a períodos heterogéneos (por ejemplo, un trimestre sobre el anterior, o sobre el de hace un año), o con muestras elaboradas por agentes del mercado, que es posible confundirnos. La mejor manera de ver qué ha ocurrido y ocurre con los precios es tener una serie suficientemente amplia.

Los datos con los que aquí se trabaja son los del Ministerio de Fomento que, con todas las prevenciones (pues vienen de los datos de viviendas que han sido valoradas por las empresas de tasación), responden siempre al mismo criterio. Al ser muy agregados no pueden tener precisión para tomar decisiones sobre mercados concretos, pero sirven como guía para intuir qué está pasando, y cuáles son las perspectivas del mercado andaluz de vivienda libre.

En la tabla se pueden ver tres columnas muy interesantes. Si se compara el año 2004 con el primer trimestre de 2013, los precios en España, medidos en euros por metro cuadrado, han caído un 1,7%, y en Andalucía continúan aún un 0,8% por encima. Prácticamente estas cifras son similares y muestran que el mercado se encuentra igual que en 2004. Si lo vemos por provincias, hay diferencias muy significativas. Córdoba tiene hoy un precio medio por metro cuadrado superior en más de un 27% al de 2004; Granada, Jaén y Cádiz, entre un 14% y un 16%; Sevilla, Huelva y Almería, pequeños aumentos entre el 2,7% y el 1,5%; y Málaga, sin embargo, y excepcionalmente, una importante caída del 15%. Se observa que cuanto más intensa fue la subida absoluta del precio, más fuerte ha sido la bajada posterior. En el caso de Málaga, los precios suben en 2008 hasta 2.283 euros por metro cuadrado, superior a la media española (2.071 euros) y casi un 30% superior a la media andaluza (1.782 euros).

En 2013 la situación es de una caída muy fuerte en relación a 2008, muy similar tanto en España como en Andalucía (entre el 27% y 28%), pero con algunas diferencias notables entre provincias. Donde más caen los precios es en Málaga, Almería, Huelva y Sevilla (entre el 32% y el 29%), seguido de Cádiz, Jaén y Granada (entre el 25% y 21%), y en menor medida Córdoba, con un 17%. En el gráfico vemos la subida pronunciada y luego la caída, que es paralela en Andalucía y España.

Las tres primeras provincias en el ranking de precios, tanto en 2004, 2008, como en la actualidad son, en este orden, Málaga, Cádiz y Sevilla, que permanecen igual, relativamente, a lo largo de la crisis. También Jaén, en octavo lugar, con los precios por metro cuadrado más bajos. Sin embargo, Huelva, que ocupaba el cuarto puesto en 2004 y 2008, cae al quinto en 2013; Almería, que era la quinta, cae al séptimo en 2013. Por el contrario, Córdoba, que era séptima en 2004, es sexta en 2008, y hoy es la cuarta provincia andaluza en precios por metro cuadrado más elevados de vivienda libre. Granada, por su parte, se mantiene en la sexta posición.

La lectura que puede hacerse de lo anterior es que los precios, aunque hayan caído de forma general, siguen siendo más altos en aquellas provincias con mayor demanda relativa como Málaga, Cádiz y Sevilla. Y la provincia de Almería, que experimenta un fuerte crecimiento de los precios dentro de la burbuja general, a partir de precios iniciales ya elevados, cae luego de manera sustancial. Por su parte, Córdoba, que tenía precios iniciales más bajos, tiene un crecimiento más estable y una caída menos pronunciada, cosa que también ocurre en Jaén.

La tabla y el gráfico dan lugar también a unas reflexiones sobre las consecuencias de la inversión en diferentes momentos del tiempo, pues una compra que se hiciera en 2004 puede considerarse, en general, no tan mala si tenemos en cuenta que ha podido generar una renta, o la satisfacción de la compra de una vivienda con la finalidad de vivir en ella. Sin embargo, esto no es así a medida que nos movemos hacia 2008. De la misma manera, aunque la tendencia de los últimos años es a la baja, las decisiones de compra tomadas recientemente, o las que puedan tomarse hoy, son razonables, pues las caídas ya no son tan fuertes en términos absolutos, cada vez la posibilidad de equivocarse si se compra es menor, y puede servir de compensación poseer a buen precio la vivienda que se buscaba.